부동산 경매 입찰 방법 - 물건검색, 입찰표 작성, 준비물

부동산 경매 입찰 방법에 대한 전반적인 내용과 입찰을 하기 위해서 반드시 필요한 과정인 물건검색 방법, 인수되는 권리가 있는지 분석하는 과정인 권리분석과정, 실제 법원에 방문해서 입찰표작성 방법과 준비물, 유의사항에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

부동산 경매 물건 검색 방법

부동산 경매에 참여하기 위해서 가장 먼저 해야 할 일이면서 경매 과정 중에 가장 오래 걸리고 힘든 일은 바로 물건을 검색하는 일이다. 하루에도 몇백 건 몇천 건씩 물건이 쏟아져 나오고 이것들을 전부 다 분석하는 것은 한계가 있기 때문에 자신의 스타일에 맞는 검색 툴을 적용해서 활용하는 것이 너무나도 중요하다.

 

대한민국법원 법원경매정보

기본적으로 한국에서 진행되고 있는 경매 정보는 위 사이트에서 검색이 가능하다.

 

• 경매공고 - 한국의 각 법원에서 진행되고 있는 부동산, 동산 경매 공고를 확인할 수 있다.
• 경매물건 - 법원 소재지별, 사건번호, 기간, 용도, 감정평가액, 최저매각가격, 면적, 유찰 횟수, 최저매각가율, 특수물건 등 원하는 조건에 따라서 검색할 수 있는 툴을 제공하는 곳이다.
• 매각통계 - 현재까지 실시되었던 경매의 연도별, 법원별, 지역별, 용도별 매각 통계 자료들을 확인할 수 있다.
• 경매지식 - 경매절차, 경매에 필요한 서식 등 각종 자료들을 볼 수 있다.

 

위 사이트는 법원에서 직접 운영을 하기 때문에 가장 정확하다는 장점이 있지만 인터페이스 UI가 좀 보기 불편하고 각 이용자들의 패턴에 맡게 검색을 제공하거나 관심물건 등을 저장하고 하는 측면에서는 떨어지고, 권리분석이 제공되지 않고 등기부등본이나 관련 자료들이 부족하기 때문에 보통 경매하시는 분들은 사설 경매사이트를 많이 이용을 한다.

 

그중에서 제일 비싸고 큰 곳은 굿옥션과 지지옥션(개인적인 생각)인 것 같고, 저는 처음시작할 때 스피드옥션 쿠폰을 받았어서 그 뒤로 쭉 스피드 옥션을 유료결제 후 이용 중인데, 이번 것 다 쓰면 굿옥션으로 옮길까 생각 중입니다.

 

현재 스피드옥션 같은 경우에는 전국의 모든 법원 경매정보를 1년간 볼 수 있는 구독권이 60만 원 중반 대이고, 굿옥션은 90만 원대 중반으로 알고 있다.

 

대한민국 NO.1 법원경매정보 -스피드옥션-

스피드옥션의 가장 좋았던 점은 입찰달력인데, 물건을 검색하고 관심물건들을 저장을 해 놓으면 그것들을 달력에다가 한 번에 표시를 해 주어서 한눈에 스케줄을 확인할 수 있다.

 

위 사진은 스피드옥션에서 제공하는 물건 검색 툴인데 총 16가지 내용을 설정할 수 있고 이 외에도 다른 화면에서는 특수물건도 검색을 할 수 있다. 

 

팁을 드리자면 일단 자신이 잘 아는 곳과 많이 다녔던 곳, 즉 집 주변을 소재지로 설정을 하고 검색을 해보면 여기가 경매로 나왔어? 하면서 더 친숙하게 다가갈 수 있다.

 

부동산 경매 권리분석 방법

법원에서 운영하는 경매정보사이트를 이용하신다면 직접 해당 물건의 등기부등본을 등기소에서 발급받아서 말소기준권리를 찾고 분석을 해야 하지만 대부분의 사설 경매사이트는 기본적인 말소기준권리나 대항력 있는 임차인 등을 분석해 주는 서비스가 있고, 이것에 대해서 고객센터에 물어보면 답변을 해주시는 분들도 있기 때문에 돈이 조금 들더라도 사설 경매사이트를 이용하는 것이 도움이 될 수 있겠다.

 

위 사진과 같이 권리신고된 임차인의 현황과 보증금액 여부, 대항력이 있는지 여부, 건물 등기사항에서 소멸기준 등이 나와있어서 기본적인 권리분석을 하는데 도움이 된다.

 

권리분석에서 가장 중요한 것은 매각물건명세서

매각물건명세서란 법원에서 입찰자에게 해당 물건에 대한 설명과 인수되는 권리가 있는지에 대한 여부를 설명해 주는 중요한 자료이다.

 

매각물건명세서상에서 인수되는 권리가 없다면 그것은 법원의 뜻이기도 하기 때문에 믿고 입찰을 하셔도 되며 나중에 혹시 명세서상 다른 내용이 발견이 되었을 때에는 그것을 근거로 매각불허가를 신청할 수 있다.

 

부동산 경매 입찰표 작성 방법

기일입찰표.doc

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법원에서 제공하고 있는 기일입찰표 파일이고 모든 법원에서 사용이 가능하니 당일 아침에 가서 부랴부랴 쓰지 말고 집에서 편안하게 작성할 수 있는 부분들은 작성해서 가면 실수했나 마음 졸이지 않고 진행할 수 있다.

 

저 같은 경우도 입찰표는 하루 전날 미리 작성을 해 놓는데 내가 작성하는 부분들은 파란색 글씨로 알아보기 쉽게 작성을 해놓고 이것을 법원에서 뭐라고 하지는 않는다.

 

그리고 주의해야 할 것은 가격을 입력하는 곳이 두 가지가 있는데 왼쪽은 입찰가격이고 오른쪽은 보증금액이기 때문에 이것을 바꾸어서 적는 실수는 절대 하면 안 된다.

 

또한 입찰 가격에서 1억을 적어야 하는데 10억을 적어서 피 같은 보증금액을 날리는 일을 없도록 하기 위해서 미리 1억에 입찰을 하기로 했다면 안 쓰는 단위인 십억, 백억, 천억의 칸은 회색으로 채워놓는 것도 꿀팁 중에 하나이다.

 

또한 입찰을 자주 하시는 분이시라면 입찰표를 투표함에 넣고 내가 잘 썼나 항상 마음을 졸이시는 분이 있을 텐데, 넣기 직전 핸드폰으로 사진 한 장 찍어 놓는다면 그런 불안감은 안 가져도 된다.

 

부동산 경매 입찰 준비물

1. 기일입찰표 : 미리 준비해 가면 좋고, 준비하지 못했어도 보증금봉투, 입찰봉투와 함께 법원에 다 비치가 되어있기 때문에 괜찮다.
2. 도장 : 종류는 인감도장, 막도장 상관없고 저 같은 경우에는 처음엔 법원 가까운 곳에서 5000원짜리 막도장을 파서 이용을 하다가 나중에는 인감도장이 필요해져서 그걸 파서 이용 중이다.
3. 신분증 : 까먹지 말고 전날 반드시 챙겨놓는다.
4. 입찰 보증금 : 당일 오전 법원의 은행은 사람이 많아서 처리가 늦어질 수 도 있고, 주차장에 차를 대다가 늦어지면 심적으로 굉장히 불안해지기 때문에 반드시 입찰 전에 은행에서 미리 수표로 준비해 놓는 것이 좋다.