부동산 아파트 지분 경매 방법, 명도, 수익모델 공개

부동산 경매 중에서도 아파트, 빌라, 토지 등의 지분이 시장에 나왔을 때 경매 방법을 알아보고 간단한 낙찰가 계산과정과 낙찰을 받았을 때에 어떤 식으로 수익을 실현시키는지 그리고 수익화 실현 과정에서 상황에 맞는 소송을 실제 낙찰사례를 통해서 알아보겠습니다.

 

아파트 지분을 낙찰받다.

꽤 따끈따끈한 최근 낙찰 사례이며 불과 이틀 전에 낙찰받은 물건이고 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 보성유원아파트로 건물면적(전용) 60제곱미터, 토지면적 37.45제곱미터 중 2분의 1 지분이 경매로 나온 사건이다.

 

실제로 낙찰가는 1억 2790만 원인데, 적는 분이 잘못 적은 건지 1억 2970만 원으로 적어놓으셨다. 낙찰받고 나오면서 경매사이트를 보는데 내가 적어놓은 금액과 다르게 적혀있어서 너무 깜짝 놀라서 헐래 벌떡 입찰법정으로 뛰어가서 판사님께 말씀드렸더니 그건 그 사람들이 잘못 적을 수 있고 실제로는 내가 적은 것이 맞으니 걱정 말라고 하셨다.

 

낙찰가 계산 방법

일단 현재 진행물건의 네이버 부동산에서 시세를 대충 파악해 보면 2억 8500만 원 ~ 3억 4000만 원 사이로 형성이 되어있고 최근에는 조금 오르는 시세를 보여주고 있다.

또한 현재 시장에 나와있는 매물을 보면 12층 탑층이 3억 2500만 원으로 가장 저렴한 매물이기 때문에 사람들이 저렴하게 매도하려는 움직임은 나타나지 않고 있기 때문에  만약 이 물건 낙찰받고 공유물분할 청구소송까지 가서 경매로 나오게 되었을 때 어느 정도에 사람들이 낙찰을 받을까를 계산해 보니 그래도 3억 1000만 원 정도 이상에는 낙찰받을 수 있을 것이라 생각했다.

 

따라서 마지노선을 3억 1000만 원으로 잡고 지분을 곱해주면 1억 5500만 원이 수익이 없는 마지노선이 되고 여기서 내가 수익을 어느 정도 먹을 것인가를 계산해 본다.

 

원래대로라면 굉장히 욕심을 부려도 될 물건이었지만 다음 주 월요일에 굉장히 관심 있는 상가 경매가 진행되기에 자금사정상 조금 낮게 써서 되면 되고 아니면 말자라는 금액으로 책정하기로 했다.

 

그렇게 계산한 것이 3000만 원 정도의 수익을 볼 수 있는 1억 2500만 원이었고 입찰 당일에 조금 욕심이 생겨서 1억 2790만 원으로 올려 적었고 2등과의 차이는 700만 원 정도로 낙찰을 받았다. 처음 생각한 대로 적을 걸 하는 후회와 이 정도라도 받은 게 어디야 라는 기쁨이 공존하게 된다.

 

입찰 전날 독감이 세게 걸려서 너무 아팠는데 아침에 정말 갈까 말까를 속으로 천 번은 더 고민하다가 그래도 가자 하면서 나왔는데 뜻밖의 낙찰로 너무 기분이 좋아진 하루였다.

등기사항증명서 분석

어떻게 수익실현을 해야 할지는 제일 먼저 등기부등본 분석이 필수적이다.

김 모 씨와 백 모 씨가 각각 절반의 지분을 가지고 있었는데 이 중 김 모 씨가 돈을 못 갚아서 김의웅이라는 채권자분이 법원에 강제경매를 신청하여서 나온 물건이다. 

 

현황조사서를 보면 김 모 씨와 백 모 씨는 부부사이라고 하였고 현재 가족이 거주 중이라고 하였으므로 이 물건에 입찰하면 그 지분이 가장 필요한 사람은 바로 백 모 씨가 될 것이다.

 

그렇다면 수익화 모델의 첫 번째 방법은 무엇인지 여러분도 한번 예측해 볼 수 있다.

 

매각물건명세서 분석

낙찰자한테 인수되는 권리가 있는지는 매각물건명세서를 보면 알 수 있는데 위 물건에는 공유자가 점유 중이므로 당연히 대항력이 없기 때문에 그로 인한 인수되는 권리는 없고, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것에도 공란이고, 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권도 공란이기 때문에 결론 인수되는 권리는 없다.

 

비고란에 보면 공유자 우선매수신고라는 것이 나와있는데 지분 물건의 경우에는 제삼자가 낙찰을 받았더라도 경매사건이 끝나기 전에 공유자가 3자의 낙찰가를 그대로 자신이 인수받을 수 있는 권리가 1번이 주어지는데 그것이 마로 우선매수신청이다.

 

수익화 방법 7가지

첫 번째, 낙찰을 받고 잔금을 치르지 않은 상태에서 공유자와 협의를 한다.

이 방법이 가장 빠르게 수익을 실현할 수 있는 방법이고 취득세나 각종 세금을 납부하고 등기를 해야 하는 번거로운 일 없이 한 시간 만에도 수익을 낼 수 있는 방법이나 굉장히 협상을 잘해야 하고 상대방도 그 지분을 간절히 원해야만 성사되는 방법이다.

 

두 번째, 지분 공유자와 협상하여 내지 분과 공유자의 지분을 합쳐서 온전한 매물을 부동산 시장에 내놔서 팔리면 그 지분만큼 나눠 갖는다.

 공유자가 집에서 계속 살지 않고 이사를 갈 계획이 있을 때에는 이 방법이 잘 먹힐 수 있겠다.

 

세 번째, 내 지분을 공유자에게 넘긴다.

 

네 번째, 공유자의 지분을 내가 산다.

공유자의 지분을 내가 사서 온전한 한 채를 매물로 내놓고 수익을 실현시키는 방법이다.

 

다섯째, 공유물 분할 청구소송을 하여서 경매에 넘겨 지분만큼 배당받는다. 

위 4가지의 방법으로 협의가 안되었을 때에는 어쩔 수 없이 소송으로 넘어가야 하는데 이때 할 수 있는 것이 공유물 분할 청구소송이다. 공유물 분할은 현물분할이 원칙이나 아파트 한 개 호실 같은 경우에는 나누어 가질 수가 없는 구조이기 때문에 무조건 경매로 넘어가게 된다. 경매에 넘어가면 낙찰자가 나오게 되고 낙찰가에서 지분만큼 나누어 갖는다.

 

여섯째, 부당이득금 청구의 소

낙찰을 받고 소유권이전을 완료한 뒤부터는 나에게도 소유권이 생기므로 공유자는 현 부동산에서 임대료를 내지 않고 살고 있는 것이 되기 때문에 그 임대료를 부당이득으로 청구할 수 있다. 따라서 일반적으로 통용되는 월세 범위 안에서 청구를 할 수 있고 보통 인용이 된다.

 

일곱째, 부당이득금을 가지고 공유자의 지분을 강제경매에 넘긴다.

만약 공유자가 월세를 내지 않는다면 그 밀린 월세를 가지고 상대방의 지분 또한 경매로 넘길 수 있다. 그렇게 되면 나는 공유자가 되므로 공유자 우선매수권을 통해서 남들보다 저렴한 시세에 상대방 지분도 가져올 수 있게 된다. 따라서 온전한 한 채로 만들어 팔면 된다. 여기서 상대방이 배당받을 게 있다면 그 배당에 월세를 압류해서 가져올 수 도 있다.

 

이렇게 지분 투자법에는 굉장히 여러 가지 방법이 있기 때문에 본인의 상황에 맞는 방법을 이용해서 처리하면 되겠다.

지분경매 유의사항

대항력이 있는 임차인이 있는 경우에는 내가 낙찰받을 지분이 어느 정도에 따라서 명도가 굉장히 까다로울 수 있고, 임차인의 보증금에서 지분만큼을 물어줘야 하는 경우가 생길 수 있으므로 웬만하면 하지 않는 것이 좋다. 

 

또한 지분물건의 경우에는 대출이 나오지 않기 때문에 자금계획을 명확히 세워서 입찰을 해야 피 같은 돈을 몰수당하지 않을 것이다.