부동산 경매 인도명령 신청, 강제집행, 유체동산 처분 과정

임차인이나 채무자가 거주하고 있는 주택을 낙찰받은 경우라면 반드시 거쳐야 할 관문이 바로 경매의 꽃이라고도 할 수 있는 명도인데, 거주자와 협상을 할 때 낙찰자의 의도대로 끌고 갈 수 있게 해주는 가장 강력한 무기 중의 하나인 인도명령 신청 방법과 강제집행까지 갔을 때 유체동산 매각까지 경매 낙찰 후의 흐름에 관한 공부입니다.

 

낙찰받은 후 가장 먼저 해야 할 일

낙찰을 받았다면 가장 먼저 거주자에게 그 사실을 알려서 협의의 장으로 불러내는 것이 첫 번째 과정이다. 이때 거주자는 보통 얼마 정도의 이사비를 요구하게 되는데 법적으로는 당연히 주지 않아도 되는 돈이지만, 싸게 낙찰받았다면 어느 정도 나가는 사람에 대한 배려일 수 도 있고 나한테 큰 부담이 되지 않는다면 빨리 방을 빼고 새로운 세입자를 찾거나 매도를 해야 나한테도 더 이득이기 때문에 흔히 소정의 돈을 주게 된다.

 

이때 명도비의 기준이 되는 금액은 어떻게 산정을 할까? 

 

바로 거주자가 제때 이사를 하지 않게 되어서 내가 인도명령을 신청하고, 강제집행까지 가서 억지로 사람들을 끌어내서 명도를 했을 때 발생할 수 있는 비용이 기준이 되고 이것보다는 적은 금액으로 협상을 마무리해야 한다. 그도 그럴 것이 이 돈보다 터무니없게 많이 요구한다면 그냥 법의 힘을 빌려서 편하게 강제집행을 하는 게 나을 수 도 있기 때문이다.

 

대략적으로 평당 10만 원 정도의 명도비가 발생하기 때문에 자세한 것은 따져봐야 하겠지만 보통 이 정도안에서 협의를 하는 것이 좋다.

 

최대한 강제집행까지 가지 않고 협의로 해결을 하는 것이 시간도 아낄 수 있고 서로 좋기 때문에 웬만하면 내용증명을 잘 활용하고 3자 화법을 잘 구상해서 명도합의서를 작성하는 게 좋겠다.

내용증명 보내는법, 작성방법, 양식, 뜻과 비용 총정리

 

인도명령 신청

인도명령이란 경매에서 부동산을 낙찰받은 매수인이 해당 부동산을 점유하고 있는 소유자나 채무자, 대항력 없는 임차인 등에게 부동산을 인도하라고 명령하는 절차이다. 일반적으로는 부동산 점유자를 상대로 명도소송을 해서 판결을 받은 다음에 집행을 하는 것이지만 명도소송은 짧으면 6개월 길면 몇 년씩 걸리기 때문에 부동산을 경매로 낙찰받은 자에게 손해가 갈 수 있다.

 

따라서 법원에서는 경매로 낙찰받은 경우에 한해서(공매는 안됨) 잔금납부 후 6개월 이내에는 인도명령을 신청할 수 있는 권리를 보장해 준다.

대한민국법원 법원경매정보

부동산 인도명령 신청서는 따로 정해진 형식은 없지만 서식을 대법원 경매정보 사이트에 들어가면 경매지식 - 경매서식 메뉴에서 다운로드할 수 있으니 참고하시면 되겠다.

인도명령 대상자

한 집에 입차인 A와 그의 처 B, 그리고 자녀 두 명 C, D 이렇게 4명이 살고 있다고 했을 때 누구를 대상으로 인도명령을 신청해야 하는가 헷갈릴 수 있는데 이럴 경우에는 A를 대상으로 인도명령을 신청하면 된다.

 

법률적으로 B, C, D와 같은 지위에 있는 자를 '점유보조자'라고 하기 때문에 따로 신청할 필요는 없고 다만 전입신고, 사업자등록이 별도로 되어있거나 별개의 점유사실이 경매기록상 명백한 경우에는 같이 신청하면 된다.

인도명령 및 강제집행절차

인도명령을 신청하면 경매 법원에서 점유자가 대항할 권원이 없다고 판단하면 1주일 이내로 결정을 발령하고 애매할 경우에는 심문기일을 지정해서 심문 후에 인도명령을 발령 여부를 결정하게 된다. 

 

인도명령이 결정되면 그 결정문을 등기우편으로 점유자에게 발송을 하게 되고 송달이 되었다면 법원 해당 경매계에 방문해서 송달 증명원을 발급받는다. 

 

인도명령 결정문과 위의 송달 증명원을 함께 첨부해서 집행관 사무실에 있는 강제집행신청서를 작성해서 제출하면 사무실에서 강제집행 사건번호가 기재된 접수증과 집행비용예납 서류를 주는데 이것을 가지고 법원 내 은행에서 납부하면 된다. 

집행계고 (부동산인도고지)

강제집행을 실시하기 전에 집행관이 현장에 직접 나가서 점유자에게 언제 강제집행을 실시할 것이라고 미리 알려주는 과정이다. 원래 명도는 80% 정도는 사전에 합의가 되고 나머지 20%중에 99%는 집행계고 단계에서 합의가 된다고 한다. 

 

그도 그럴 것이 여기까지 왔는데 점유자 입장에서는 조금이라도 돈을 받고 나가는 게 더 나을 것이기 때문이다.

 

나머지 1%는 아예 아무도 살지 않고 연락도 되지 않은 경우인데, 이 경우가 조금 까다롭다.

 

어쨌든 계고를 하고도 협의가 안되면 노무비를 납부하고 강제집행을 실시하게 되는데, 이때 가장 큰 비용을 차지하는 것이 바로 노무비다. 아무래도 인건비다 보니 평수대비해서 몇 명을 부를지는 법원마다 정해져 있고 이 사람들 일당이 작지가 않아서이다.

강제집행실시

집행관과 노무인원들이 현장에 출동해서 강제집행을 실시하고 내부에 짐이 있으면 그것들을 따로 큰 트럭에다가 옮겨 싣는다. 이때 강제개문과 열쇠를 교환할 경우에는 추가비용이 들고 내부에 짐들은 따로 창고로 옮겨놔야 하는데 이때 발생하는 비용 또한 낙찰자가 부담해야 한다. 

유체동산 매각신청

점유자를 상대로 안에 있는 짐을 찾아가라는 최고서를 발송을 해야 하고, 이러한 점이 먼저 선행이 되어야 이것을 근거로 해서 유체동산 매각신청을 할 수 있다. 최고서 발송 후 1주일이 지나면 매각신청을 할 수 있다. 

 

이때에도 유체동산 경매를 실시하기 위한 비용을 예납해야 하고 공탁금액 또한 은행에 납부해야 하고 법원에서 지정한 감정사무소실을 통해 보관된 유체동산의 가격을 산정한다.

 

이후 집행비용확정결정신청을 해서 유체동산의 매각대금을 압류를 걸어야 나중에 이걸 판돈이 나에게 들어올 수 있다.