공매, 경매 말소기준권리 찾는 법과 예시

경매와 공매에서 권리분석할 때 가장 첫 번째로 해야하는 것이 바로 말소기준권리를 찾고 임차인이 대항력이 있는지 없는지, 나한테 인수되는 권리가 있는지를 찾는 것이 가장 중요한데 어렵지 않습니다.

 

 

민사집행법 제 91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)

어떤 권리가 인수되고 인수되지 않는지는 민사집행법을 통해서 정하고 있는데 차근차근 알아보겠다.

 

- 91조 1항의 내용을 풀어서 보면

압류채권자의 채권에 우선하는 채권 = 선순위 채권

매수인에게 인수 = 선순위는 인수해야한다.

매각 대금으로 그 부담을 변제하는데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다. = 선순위 채권을 인수해야 매각이 가능하다.

 

즉, 선순위 채권은 인수해야지만이 매각결정이 난다는 뜻이다.

 

- 91조 2항

해당 부동산에 등기되어있는 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

 

- 91조 3항

지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 대항력이 없는 후순위이면 소멸한다.

 

- 91조 4항

지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 대항력이 있다면 매수인이 인수한다. 다만, 전세권의 경우에는 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다.

 

- 91조 5항

유치권은 정당한 담보채권을 가지고 있다면 매수인이 그 채권을 변제할 책임이 있다.

 

말소기준권리 1초만에 확인하는 방법

바로 법원에서 발행하는 매각물건명세서를 열람하면 된다.

 

매각물건명세서를 보면 두번째줄 가운데에 최선순위 설정이라고 써진 칸이 있고 날짜가 나오는데 바로 그 날짜가 말소기준권리가 된다.

 

알고나니까 허무하신가요? 이렇게 매각물건명세서만 잘 봐도 최선순위 설정일자를 알 수 있고 아래 빨간색 네모칸을 보면 매각으로 소멸되지 않은 권리들도 나오게 되니 이걸 믿고 입찰하면 된다.

 

말소기준권리 수동으로 찾는법

등기부등본에서 봐야하며 (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정등기, 전세권 중 가장 먼저 등기된 권리가 말소기준권리가 된다.

 

이 중에서 (가)압류와 경매개시결정등기는 등기부등본 상의 갑구에 위치하고, 나머지 (근)저당권과 전세권은 을구에 위치한다.

 

여기서 전세권은 항상 말소기준권리가 되는 것이 아니라 다음의 조건을 만족했을 때 말소기준권리가 될 수 있다.

1. 전세권이 등기가 되어있어야한다.

2. 부동산 전체에 설정되어야 한다.

3. 전세권자가 경매신청 또는 배당요구를 해야한다.

 

말소되는 권리 vs 인수되는 권리

1. 말소되는 권리

- (근)저당권, (가)압류

- 말소기준권리보다 후에 설정된 지상권, 지역권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 가처분

- 배당요구를 한 전세권

- 담보가등기

 

2. 인수되는 권리

- 유치권, 법정지상권, 분묘기지권은 무조건 인수된다.

- 말소기준권리보다 먼저 설정된 지상권, 지역권, 배당요구를 하지않은 전세권, 등기된 임차권, 순위보전을 위한 가등기와 가처분

- 후순위 가처분 중에서 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해서 설정한 처분금지가처분

 

 

말소기준권리 예시

저당권은 말소기준권리가 될 수 있기 때문에 1번 갑의 저당권이 최선순위가 되고 그 이후 후순위 권리는 모두 소멸된다.

순위 2번의 저당권이 말소기준권리가되고 그 후에 설정된 모든 권리는 말소되지만, 선순위 지상권은 매수인이 인수하게된다.

전세권은 권리내용에서 반드시 일부분이 아니라 전체에 대해서 권리가 설정이 되어있어야하고, 배당요구가 있거나 전세권자가 경매를 신청했다면 말소기준권리가 될 수 있다. 만약 배당요구가 없다면 매수자가 인수해야한다.

 

따라서 전입이 되어있지않은 선순위 전세권자는 배당으로 자신의 채권이 다 채워지지 않을 경우에는 왠만하면 배당신청을 하지 않는 것이 좋겠다.

 

가등기에는 담보가등기와 순위보전을 위한 가등기가 있다.

 

담보가등기는 순위 상관없이 매각시 소멸이 되며, 순위보전을 위한 가등기는 선순위라면 인수된다. 또한 이것이 부동산 매매계약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기라면 나중에 본등기가 된다면 소유권을 뺏길 수 있기 때문에 상당히 주의를 해야한다.

 

만약 낙찰 받고 그런 일이 생겨버린다면 배당받은 채권자를 상대로 본인이 직접 부당이득반환청구 소송을 진행해야하니 여간 불편한게 아니기 때문에 초보라면 피하는게 좋다.

 

갑의 가압류가 말소기준권리가 되며 그 아래의 근저당권, 전세권, 가처분 등이 말소되야 하나 예외로서 건물철거소송을 위한 처분금지가처분은 말소되지 않고 낙찰자가 떠안게 된다.

 

여기서 만약 정이 소송에서 승소하여 철거판정을 받으면 낙찰을 받았더라도 건물을 철거해야할 수 도 있다.

 

이외에도 다양한 상황들이 있지만 제일 중요한 것은 매각물건명세서를 잘 살펴보는 것이라 할 수 있겠다.