부동산 지분 경매로 1개월만에 2000만원 벌 수 있는 방법 (실제 경험담)

 

한동안 경매 3건을 낙찰을 받고 명도를 해서 수익을 실현한 것도 있고, 상가를 하나 낙찰을 받아서 거기에 사업장을 차리고 운영을 하고 있는 것도 있어서 너무 바쁜 하루하루를 보내다 보니 블로그를 쓸 생각을 못하고 있다가 이제야 조금 시간이 나서 다시 글을 쓰는 것을 시작해 볼까 합니다.

 

오늘은 최근에 지분경매로 낙찰받은 물건 중 수원에 있는 아파트 지분을 받아서 빠르게 수익 실현하는 과정을 가감 없이 있는 그대로 보여드리겠습니다. 비법이라고 할 것도 딱히 없지만 비법이나 팁을 알려준다고 해도 따라 하는 사람이 거의 없다고 생각하기 때문에 팁과 함께 잘 정리해서 보여드리도록 하겠습니다.

 

물건 검색 사이트

스피드옥션 화면

경매물건 검색사이트는 주로 스피드 옥션을 이용하고 있고  공매는 당연히 온비드 사이트를 이용하고 있습니다.

 

물론 대법원경매사이트라는 무료사이트도 있지만 생각보다 보기가 불편해서 유료이지만 돈을 지불하고 사용하고 있는데 만족하고 사용하고 있고 저는 전국적으로 다 보고 있어서 전국이용료를 내고 사용하고 있지만 특정지역을 선택하면 더 저렴하니 선택하시면 됩니다.

 

반면에 온비드 공매사이트는 자산관리공사에서 운영하기 때문에 무료로 운영이 되고 있습니다.

 

어느 경매사이트를 이용하더라도 특수물건 검색에 가보면 지분매각에 체크하는 곳이 있기 때문에 그걸 체크하면 지분으로 나온 아파트만을 경매로 검색할 수 있습니다.

 

등기부등본 분석

낙찰물건 등기사항증명서 요약

A 씨와 B 씨가 절반씩 소유하고 있는 물건인데 이 중 A 씨가 돈을 갚지 못해서 경매에 나온 경우입니다. 등본 상 나이와 주민번호를 보았을 때 두 분이 부부라고 짐작을 할 수 있었고 임차인 없이 전입세대열람을 해본 결과 주인분이 살고 있었습니다. 

 

<지분물건의 투자방향>

1. 내 지분을 상대방에게 판다.

2. 나머지 지분을 내가 사서 시장에 전체지분을 판다.

3. 나머지 지분권자와 협의해서 시장에 판 후 돈을 나누어 갖는다.

4. 공유물분할청구소송해서 경매신청한 후 나누어 갖는다.

5. 현재 살고 있는 사람에게 일정 임대료를 받는다.

 

위의 5개 정도의 엑시트 방향을 설정을 하고 사실상 싸게 사면 어떻게 처리가 되던지 간에 이득이기 때문에 낙찰만 싸게 받자는 마인드로 진행했습니다.

 

이거 낙찰받는 날에 정말 감기에 심하게 걸려서 아침에 갈까 말까 고민을 엄청 했었고 어차피 해도 낙찰 못 받겠지 라는 생각에 아픈 거 참고 가면서도 기운이 없었는데 꼭 이런 날 낙찰이 되는 것 같다. 괜히 사람들이 휴가철이나 크리스마스 전날 같이 모두가 안 갈 것 같은 날에 입찰에 참여하라고 하는지 알 것 같았다.

 

낙찰 가격

최저가 1억 500만 원

낙찰가 1억 2790만 원

 

KB부동산 시세 중윗값 3억인데 지분으로 계산하면 1억 5000만 원 가치이다.

 

따라서 1억 5000만 원으로 거래되고 있는 아파트를 1억 2790만 원으로 낙찰받았으니 2000만 원 이상 싸게 낙찰받은 것입니다.

 

낙찰 후에 해야 할 것 들

1. 사건기록 확인

이번에는 대출을 받지 않고 진행할 것이었기 때문에 셀프등기를 해보기로 했고, 항상 낙찰받으면 사건기록을 열람해서 다른 특이사항이 있는지를 확인해야 한다.

 

중요하게 봐야 하는 것은 내가 만약 공유물분할 청구소송까지 가서 배당을 받는다고 하면 시세대로 3억 정도에 낙찰이 될 것은 분명하긴 한데 소송을 하면 시간이 꽤 걸리기 때문에 그동안의 월세를 상대방의 배당금에서 가져올 수 있는지이다.

 

낙찰 전에 상태로만 봐서는 상대 채권최고액이 1억 6500만 원으로 설정이 되어있었고 보통 110%를 설정을 하니 원래 대출받은 것은 1억 5000만 원 정도로 생각해야 하고 만약 여기서 더 갚지 않았으면 월세는 거의 못 받는다고 생각을 해야 한다.

 

근데 기록을 열람해 보니 돈을 꽤 갚으셔서 남은 원금이 9000만 원 정도 되어서 이것은 길게 가서 소송을 가더라도 월세까지 상대방 배당에 가압류를 걸어서 가져올 수 있겠구나 생각했다.

 

2. 세대 방문

집에서 차 타고 1시간 정도 거리에 있었기 때문에 다시 오기 번거로워서 낙찰받은 날 바로 상대 지분권자를 만나러 아파트로 방문했고 다행히 집에 있으셔서 이야기를 시도했다. 

 

B씨도 아파트를 팔고 싶어 하는 상황인 점을 확인했고 그렇다면 같이 부동산에 내놓아서 파는 방향으로 가야겠다고 방향설정을 하였다. 하지만 B 씨는 더 높은 가격을 받으려고 했기 때문에 일단 내가 소유권등기를 하려면 시간이 좀 걸리기 때문에 천천히 생각해 보려고 별말 안 하고 전화번호만 받은 후 집을 나왔다.

 

3. 내용증명 보내기

내용증명

항상 소송과 협의는 동시에 진행한다는 유근용 선생님의 말에 따라 일단 내용증명을 보내 놓았다.

 

4. 잔금납부

12월 8일에 낙찰을 받았지만 잔금은 다음 연도의 1월 25일에 납부를 했다. 잔금납부기한이 살짝 지나고 잔금을 납부했는데 다음기일이 잡히기 전까지만 납부하면 이자 조금만 더 내면 상관이 없다.

 

잔금을 납부한 후 해야 할 것들

잔금을 납부한 순간부터는 내 피 같은 큰돈이 들어가 있기 때문에 속전속결로 일을 처리해야 한다. 물론 시간을 끌어서 월세를 받을 수 도 있겠지만 그것은 최후의 수단이고 초반에 B 씨가 부동산을 높은 가격에 팔고 싶어 하는 것을 알았기 때문에 이 가격을 협의해야 했다.

 

1. 가격 협의

내용증명을 보내놓았기 때문에 먼저 연락이 와서 내가 생각한 가격보다 높은 가격을 원한다고 말을 하였다. 나는 그 가격에는 팔려면 오래 걸린다고 생각이 되어서 안된다고 단호하게 말하였고 만약 3억에 내놓지 않으면 내용증명에 보낸 대로 소송을 시작하고 월세를 따로 받을 것이니 생각해서 내일까지 알려달라고 말했다.

 

2. 부동산에 내놓기로 결정

다음날 전화가 와서 3억에 부동산에 내놓기로 하고 (부동산에는 이미 3억이면 잘 나갈 것이다라는 것을 확인했었음) 바로 연락해 놓은 부동산에 3억으로 갑시다라고 전화를 했다.

 

3. 기다림

한 보름정도 기다리니 부동산에서 연락이 왔고 3억에 계약을 원한다는 사람이 있다고 해서 바로 계약을 했다.

 

나의 첫 지분투자 후기

1월 25일 잔금을 납부하고 3월 7일에 계약을 했으니 거의 한 달 만에 2000만 원의 수익이 생겼다. 경매로 전체지분을 낙찰받은 적은 있지만 지분투자를 해본 적은 없어서 긴장됐지만 미리 준비한 대로 차근차근해 나가니 큰 어려움은 없었다.

 

막연하게 지분투자에 대해서 두려움을 가지고 계신 분들이 많을 텐데 실제로 해보면 그렇지 않아서 여러분들도 한번 용기 내서 해보시길!