부동산 경매, 공매 낙찰 후 명도 상황별 총정리

부동산 경매, 공매에서 물건을 낙찰받고 난 후에는 반드시 명도과정을 거쳐야 하는데 사건들마다 워낙 다양한 케이스들이 있어서 오늘은 이러한 상황별 명도 방법을 총정리해 보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

 

명도의 뜻

명도(明渡)의 사전적 의미는 건물, 토지, 선박 따위를 남에게 주거나 맡기는 일이고, 한자 그대로 해석하자면 이름을 넘긴다라고도 볼 수 있다.

 

부동산 경매와 공매에서 명도라는 것은 부동산의 점유를 낙찰자에게 넘겨주는 일이라고 볼 수 있다.

 

명도의 키 포인트

경매나 공매를 통해서 부동산을 낙찰받은 후 소유권이 넘어왔다고 해서 해당 부동산을 강제 개문을 한다거나 안에 있는 물건들을 마음대로 치우거나 할 수가 없기 때문에 우리는 점유자와의 적절한 협의를 통해 점유를 이전받아야지만 명도의 과정이 성공적으로 끝날 수 있다.

 

내가 생각하는 명도의 키포인트는 세 가지 정도인데

 

1. 낙찰 후 사건기록 열람을 통해 만반의 준비를 한 후 협상을 한다.

  사건기록에는 사건에 관계된 사람들의 개인정보 (나이, 성별, 거주지 등)가 가감 없이 다 기록이 되어있기 때문에 이 사람이 뭐 하는 사람이고 어떤 일에 휘말려서 이렇게 경매가 나왔는지 유추해 볼 수 있는 자료가 반드시 존재하게 된다. 이런 정보들을 알고 협상하는 것과 모르고 협상을 하는 것은 천지차이라고 할 수 있다.

 

그리고 의외로 잘 풀리지 않던 명도가 이런 사건기록 열람을 하다 보면 그 안에 실마리가 있는 경우가 꽤 있다.

 

2. 협상과 소송은 항상 동시 진행이 돼야 한다. 

  유근용 선생님의 강의를 들었을 때에도 매번 강조하시는 것 중에 하나인데 협상은 협상대로 진행을 하되, 협상이 깨질 것을 대비하여 반드시 소송도 같이 진행을 해야 한다. 소송을 같이 진행해야 점유자 또한 심적으로 압박을 받고 상황이 낙찰자가 결국에는 갑이라는 것을 인식하여 더 유리한 위치에서 협상을 할 수 있기 때문이다.

 

3. 제삼자 화법을 사용한다.

  명도를 하면서 임차인이나 채무자와 대화할 때에는 3자 화법을 사용하는 것이 좋은데 그 이유는 내가 낙찰자 신분이 되어버리면 화가 나한테 쏠릴 수 있기 때문이다. 즉 나는 제삼자이고 우리 대표님이 따로 계시는데 그분이 경매 고수분이신데 굉장히 무서운 분이시다 뭐 이런 식으로 말을 하는 편이다.

 

이사비 협상을 할 때에도 우리 대표님이 워낙 법대로 딱딱하시는 분이라 잘 안 해주실 것 같은데 제가 최대한 설득시켜서 임차인분 이사비 좀 넉넉하게 드릴 수 있게 말을 해보겠습니다라고 말을 해주면 나한테 직접적으로 화를 내거나 언성이 높아질 일이 거의 없다.

명도 케이스 1번 : 소유자(채무자)가 점유하고 있는 경우

일단 채무자가 살고 있는 집이라면 채무자도 어느 정도 나가야 된다는 생각을 하고 있고 경매 절차 또한 최소 6개월 이상 걸리기 때문에 이 기간 동안 어느 정도 마음의 정리가 된 상태일 것이다. 따라서 최대 쟁점은 이사비를 얼마나 줄 것인지가 관건이 되겠다.

 

낙찰받은 후 ~ 잔금 납부 전까지 최대한 명도를 마무리해 놓는 것이 좋다. 잔금을 치르게 되면 일단 큰돈이 들어가게 되고 이자비용과 각종 돈이 들어가기 때문에 그때부터는 점유자가 안 나가면 그것이 비용이 되기 때문이다.

 

일단 채무자를 만나서 채무자가 원하는 것이 무엇인지 최대한 경청을 해서 들어주는데 대부분은 이사비로 협상을 많이 하는데 이사비의 최댓값은 강제집행 비용으로 강제집행 비용은 보통 평당 15~20만 원 정도 잡는 것이 일반적이다.

 

위에서 말씀드렸다시피 제삼자 화법을 써서 대화를 하는 것이 좋고 비용은 최대로 잡았을 때가 강제집행비용이고, 채무자의 이사 일정 (빨리 나가냐 늦게 나가냐 등)과 이사비를 생각해서 결정하면 된다.

 

예를 들면, 이사비를 좀 넉넉하게 주면 바로 나가드리겠다 한다면 어느 정도 드리면서 내보내는 것이 서로 윈윈 하는 것일 수 있다는 것이다.

명도 케이스 2번 : 임차인이 점유하고 있는 경우

임차인이 점유하고 있는 경우는 크게 2가지로 나눌 수 있는데 임차인이 배당을 받는 경우와 받지 않는 경우이다.

 

1. 임차인이 배당을 받는 경우 : 소액임차인, 전액 배당 임차인, 선순위 전세권 임차인

  이 경우가 명도 난이도가 가장 쉬운 경우이다. 그 이유는 임차인이 배당을 받으려면 낙찰자에게 명도확인서를 받아서 경매계에 제출을 해야 하기 때문인데 낙찰자가 명도를 해야 이 확인서를 발급해 주기 때문에 당연히 순조로운 명도가 될 확률이 높다.

 

2. 임차인이 배당을 받지 못하는 경우

 이 경우는 많이 까다로울 수 있는데 임차인의 말을 경청은 하되 너무 굽힐 필요는 없는 스탠스로 가는 것이 좋다. 항상 소송과 협상은 동시에 진행이 되어야 하고, 결국 임차인이 안 나가고 버티면 강제집행까지 가야 하는데 그러면 어차피 임차인도 이사비 한 푼 못 받고 나도 이자비용은 비용대로 나가니 서로 기분이 안 좋기 때문에 최대한 협상에서 끝내는 것이 좋다. 

 

임차인도 결국 이것을 알기 때문에 금액의 문제지 결국에는 협상을 할 수밖에 없다. 하지만 임차인의 사정을 어느 정도 고려해서 이사비를 넉넉히 드린다던지 임차인이 전세금, 보증금 사기를 당한 것이라면 그것을 어떻게 처리하면 좋은지 알려드리려고 노력한다면 임차인과의 협상도 훨씬 잘 될 확률이 높다.

명도 케이스 3번 : 누군지 모르는 제삼자가 점유하는 경우

임대차계약을 하지 않은 임차인이기 때문에 불법 점유를 하고 있는 경우이며 요새 뉴스에서 듣기로는 경매를 당한 집에만 가서 거주를 하는 사람들도 있다고 하니 이런 경우에 충분히 맞닥뜨릴 수 있다.

 

이런 경우에는 일단 찾아가서 신원을 알아내는 것이 먼저인데 대부분은 가서 잘 협상을 하면 이사비를 어느 정도 주고 협상할 수 있다.

 

그 외에 해볼 수 있는 방법

1. 경찰과 대동하여 무단점거 중인 점유자의 신원을 확인

2. 채무자를 대상으로 인도명령 신청

3. 채무자를 대상으로 점유이전가처분 신청

 

대부분은 협상에서 끝나겠지만 극단적으로 가게 된다면 강제집행을 하고 그동안 무단점유자는 부당이득을 취하고 있는 것이기 때문에 부당이득청구소송을 통해서 점유자가 가진 부동산이나 월급을 받는다면 월급에 압류를 걸 수 도 있다.

 

명도 케이스 4번 : 비어 있는 경우

<점유자가 없는지 확인하는 방법>

1. 관리실 확인 : 관리비 체납기간, 전화번호

2. 전기, 수도 계량기 확인

3. 우편함 보기

4. 주변 세대 탐문

5. 잠복

 

위의 방법들을 동원했는데도 점유자를 찾지 못하는 경우에는 기존 임차인이나, 소유자를 대상으로 인도명령을 받고 공시송달의 과정을 통해서 강제집행을 해야 한다.