부동산 경매, 공매, 특수물건 - 선순위 임차인이 위장임차인인지 알아내는 방법

요즘 부동산 경매, 공매 시장에 많은 사람들이 유입이 되면서 경쟁률이 올라가고 특히 하자 없는 아파트 물건 같은 경우에는 감정가 이상에도 낙찰이 되는 것을 흔하게 볼 수 있다. 경매와 공매는 물건 본래의 가치보다 저렴하게 사서 시세보다 좀 더 싸게 빨리 팔아서 이윤을 남기는 것이 목적이라고 생각하는데 권리분석이 단순한 물건들은 초보자들이 이윤의 폭을 너무 좁게 잡거나, 실수요자들이 이윤을 생각하지 않고 낙찰을 받아서 이런 물건으로는 수익 내기가 쉽지가 않은 것이 현실이다.

 

이렇게 현실을 깨닫게 되면 특수물건으로 눈이 갈 수밖에 없는데 그중 하나가 바로 이 선순위 임차인이 있는 물건이다.

 

선순위 임차인이 있다는 것은 최선순위 설정일자보다 전입신고가 먼저 되어있는 사람이 있다는 것인데, 이 사람이  과연 대항력까지 갖추었는지는 따져보아야 하며 분석 후 대항력이 없다고 판단이 되면 다른 물건들보다 훨씬 더 적은 경쟁으로 입찰에 참여할 수 있게 된다.

 

오늘은 이러한 위장임차인을 판별해 내서 더 적은 경쟁률로 높은 수익을 얻을 수 있는 방법을 알아보겠습니다.

선순위 임차인이 있는 물건 검색하는 방법

경매 사이트 (유료)

대부분의 경매사이트에는 위 사진과 같이 특수물건을 검색하는 필터가 따로 있다. 대법원 경매사이트는 검색하는 게 그리 편하지는 않아서 유료사이트를 이용하게 되는데 원래 스피드옥션을 쓰다가 최근에 경매마당이라는 곳에 가입했다.

 

다른 곳처럼 1일 무료가 아니라 첫 가입 시 일주일 무료라 충분히 사용하고 결정할 수 있어서 현재 경험 중인데 좋은 점은 지도에 경매, 공매 물건들을 올려줘서 내 근처에 있는 물건들을 쉽고 한눈에 볼 수 있다는 것이고 안 좋은 점은 생긴 지 얼마 안 되어서 아직 상세 검색기능이 살짝 부족한 것과 npl 물건이 없다는 점이다.

 

23 타경 65289 - 선순위임차인 물건 예시

23타경65289 사건

위 물건은 선순위임차인이 있는 건으로 입찰자 수가 12명인데 아마 아파트 경매해 보신 분들은 아시겠지만 저 가격에 낙찰받기도 힘들뿐더러 경쟁자도 훨씬 많은데 위 물건은 특수물건이기 때문에 더 적은 경쟁률로 더 싼 가격에 낙찰을 받은 케이스이다.

임차인 현황

위 표에서 볼 수 있다시피 2001년도에 전입이 되어있지만 보증금, 차임, 확정일자도 모두 미상인 임차인이 있는 것을 알 수 있다. 현재 이 물건 최선순위 설정일자가 2013년도이기 때문에 위 임차인이 진성이라면 대항력이 있을 것이고 그렇다면 보증금이 얼마든 그 돈을 떠안아야 될 수 도 있다.

 

따라서 위장이라는 의심만 가지고 덜컥 낙찰을 받는 것이 아니라 사전에 충분한 검증을 거친 다음에 낙찰을 받고 낙찰을 받은 후에도 대출이 빠르게 실행될 수 있게 발 빠르게 움직여야 한다.

KB부동산 매매시세

제일 대중적인 KB 시세로 보면 일반 매매 평균가격은 3억 2250만 원으로 급매로 3억 1000만 원에만 판다고 해도 세전 3700만 원의 수익을 낸 것이다. 물론 선순위 임차인이 위장임차인이었을 경우에 말이다.

대항력이 성립하는 경우와 하지 않는 경우

<대항력이 성립하는 경우>

1. 가족의 전입 중 가장 빠른 일자에 전입을 한 일자로 대항력이 발생한다. 예를 들어 가족관계증명서상 가족 중 자녀가 먼저 전입신고를 한 뒤 근저당이 잡히고 그다음 부모가 전입신고를 하더라도 대항력이 성립한다.

2. 형제간, 성년 부자간, 친인척 간, 자녀가 부모나 처가에 전세 사는 경우에는 대항력이 성립한다.

3. 부부간 임대차를 했다가 협의 이혼을 했을 경우에는 협의이혼 익일 0시에 대항력이 발생한다.

 

<대항력이 성립하지 않는 경우>

1. 부부사이, 부모와 미성년 자녀 간, 부모가 자식집에 전세 사는 경우에는 대항력이 성립되지 않는다.

2. 집주인이 집을 팔면서 임차인으로 들어가는 경우 대항력이 성립되지 않는다.

 

 

위장임차인 여부 확인방법

1. 근저당 당시의 대출액과 주택 LTV를 비교해 본다.

등기사항증명서

위 8번 근저당이 위 물건의 최선순위 근저당인데 채권최고액이 3억 6200만 원이라고 나와있다. 이 말은 실제 대출금은 약 3억 3000만 원 정도라는 것이고 이때 봐야 할 것이 저 집에 임차인이 있었다면 저 정도의 대출을 해 주었을까 라는 점이다.  13년도 당시 위 아파트의 시세가 3억 도 안 했기 때문에 임차인이 있다면 저 정도 금액을 해주기는 힘들다고 봐야 한다.

 

2. 전입세대 열람 후 등기부등본을 상세히 읽어본다.

전입세대열람원과 등기사항증명서는 말소사실까지 함께 나오도록 발급하는 것이 과거 이력을 조사하는데 도움이 된다. 위 케이스에서도 현재 전입신고가 되어있는 A 씨의 이름이 등기부등본에서 자주 등장하고 또한 원 소유자로부터 상속을 받은 이름도 A 씨로 기재가 되어있기 때문에 특수관계인, 즉 자녀가 아닐까 상당히 의심이 되는 항목이다.

 

3. 근저당권설정해 준 금융기관에 전화, 방문, 공문을 통해서 진성임차인인지 구별한다.

누구보다 더 경매가 잘 진행이 되길 바라는 사람은 당연히 채권자이다. 왜냐하면 높은 가격에 낙찰이 되어야 원활하게 채권을 회수할 수 있기 때문이다. 또한 대출할 때 우리는 별의별 서류를 금융기관에 다 제출하기 때문에 엄청난 정보를 가지고 있는 것도 금융기관이다. 

 

또한 우리가 대출할 때 반드시 내야 할 서류 중 하나는 임대차계약서이다. 왜냐하면 내 집을 담보대출을 받으려는데 임차인이 있어버리면 경매에 넘어갔을 때 임차인이 먼저 배당을 받기 때문에 은행 입장에서는 그만큼 제외하고 담보를 설정해야 하기 때문이다.

 

따라서 소유자 외에 다른 사람이 전입이 되어있는데 더 많은 대출을 받고 싶다면 우리는 은행에 무상거주사실확인서라는 서류를 제출해서 이 사람은 임차인이 아니기 때문에 돈 받을 것이 없다고 증명을 해주어야 대출이 나오는데 우리가 원하는 것이 바로 이 서류다.

 

1 금융권 같은 경우에는 요즘 개인정보 이슈니 뭐니 해서 잘 알려주지 않는 곳이 많지만 2 금융권이나 캐피털, 저축은행, 정부기관 같은 곳은 꽤나 잘 알려주는 곳도 있으므로 시도해 보아야 한다. 돈을 벌기 쉽지 않다.

<문의 내용> (1) 1순위 근저당 대출 설정 시에 무상거주사실확인서의 수득받을 수 있는지? - 현재 A씨가 선순위 임차인으로 등재가 되어있는데 대출 당시 무상거주확인서 및 주민등록등본 서류를 제출 받으셨을텐데 해당 서류를 어떻게 하면 받을 수 있는지? (2) 경매사건 배당절차에서 A씨는 임차인으로 등재되어있는데 낙찰자로써 A씨가 임차인이 아니라는것을 증빙할 수 있는 서류가 필요하다. (1), (2)번 내용에 대한 서류를 받아야하는데 법원에서 발급받은 최고가매수인 낙찰 영수증으로 처리가 가능할지 여부를 알려주시면 감사하겠습니다.

 

이런 식으로 최대한 자세하게 내가 이미 다 알고 있으니 너는 오케이만 하면 돼 라는 질문을 던져야 알려준다.

 

4. 관리사무소를 방문하여 밀린 관리비와 공과금이 있는지 확인하고 관리비의 납부 주체가 누군지 알아본다.

 

5. 직접 세입자를 찾아간다. 

 

6. 이웃주민이나 경비원을 통해서 정보를 얻는다.

 

낙찰 후 해야 할 것들

낙찰 후에는 반드시 사건기록열람을 통해서 한번 더 내가 생각했던 것들이 맞는지 확인하는 절차를 가져야 한다.

 

1. 가족관계증명서

2. 주민등록등본

3. 임대차계약서

4. 무상거주사실확인서

 

이외에도 생각지도 못한 서류들을 발견할 수 있기 때문에 낙찰 후에는 반드시 사건기록을 열람해야 한다.

 

또한 이러한 서류들이 있어야지 내가 낙찰받은 후에도 대출을 받을 수 있다.