월세 연체, 미납하는 임차인에게 돈 받아내는 방법 총정리

좋은 임대인을 만나는 것도 복인 것처럼 좋은 임차인을 만나는 것 또한 굉장한 복인 데요. 오늘은 상가나 주택에서 임차인이 월세를 미납했을 경우에 어떻게 대처를 하는 것이 좋은지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

주택에서의 월세 연체의 기준

민법 조항

민법 제640조에서 보면 임차인의 차임연체액이 2기에 달했을 경우에 임대인은 계약을 일방적으로 해지할 수 있다고 명시되어 있다.

 

< 2기의 차임액에 대한 해석 >

1. 연체가 반드시 연속적일 필요는 없다 : 예를 들어서 2월분 미납, 3월분 납부, 4월분 납부, 5월분 미납일 경우에는 5월 월세 납입 예정일이 지나면 해지사유가 된다.

2. 2회 이상 연체한 사실이 있더라도 연체한 총금액이 2 기분이 되지 않으면 계약 해지는 불가능하다 : 예를 들어 2월분 미납, 3월분 2개월치 납부, 4월분 납부, 5월분 2개월치 납부 이런 식으로 납부하게 된다면 연체액이 총 2 기분에 도달하기 전에 납부하였으므로 계약해지 사유가 되지 않는다.

3. 연체로 인한 해지는 임대인만이 할 수 있다. : 즉 임차인이 계약을 해지하고 싶어서 임의로 연체를 미납하더라도 임차인은 계약해지를 주장할 수 없다는 뜻이다.

 

차임 연체 시 계약갱신권 사용 불가

주택임대차보호법 조문

 

또한 2기의 차임액에 달하도록 연체했을 경우에는 계약갱신보호법, 흔히 2+2 제도라고 알고 있는 것을 쓰지 못하게 된다.

 

상가에서의 월세 연체의 기준

상가임대차보호법 조항

 

상가의 경우에는 상가건물 임대차보호법 제10조의 8에서 차임연체와 해지에 관해 다루고 있고 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 명시되어 있다.

 

3기의 차임액에 대한 해석은 위의 주택과 동일하게 해석하면 된다.

 

첫 번째 방법 - 내용증명 보내기

임차인이 2기에 달하는 금액을 연체했다고 한다면 가장 먼저 해야 할 일은 내용증명 보내기이다. 항상 협의와 소송은 동시에 진행해야 한다고 유근용 선생님께서 말씀하셨었는데 그것이 여기에도 적용이 된다.

 

연체를 하는 사람들은 전화통화나 문자로는 항상 "다음 달에는 돈이 나온다.", "다음 달에 두 달 치를 한 번에 내겠다." 등 많은 변명거리들로 임대인에게 조금만 미뤄달라며 사정을 하게 되는데 우리도 임차인에게 사정은 이해하지만 저도 나중을 위해서 내용증명 하나만 보내놓겠다고 말을 해 놓으면 그 자체로도 압박하는 효과가 있다.

 

내용증명 예시

 

위 내용증명은 내가 아주 최근에 사용했던 것 양식 그대로이고 전체 양식은 아래에 업로드해 놓았으니 필요하실 분은 마음껏 사용하시면 되겠다.

내 용 증 명.docx

0.02MB

 

내용증명에 반드시 들어가야 하는 것은 아래와 같다.

1. 발신인과 수신인의 정보

2. 계약해지 통보 및 일자

3. 해당 목적물의 임대차 계약서의 내용

4. 미납 월세와 관리비의 내역

5. 추후 법적 절차가 들어갈 수 있다는 내용 

 

내용증명을 보내는 방법이 궁금하다면 아래에 아주 자세하게 설명해 놓았고, 요즘에는 우체국에 방문하지 않아도 인터넷으로 간단하게 보낼 수 있기 때문에 인터넷 우체국 적극 추천한다.

내용증명 보내는법, 작성방법, 양식, 뜻과 비용 총정리

 

두 번째 방법 - 지급명령 신청

흔히 임차인이 월세를 밀리게 되면 생각하는 게 명도소송일 텐데 명도소송은 보통 6개월 정도 걸리고 길면 1년 정도 걸리는 굉장히 긴 시간이 걸리기 때문에 그전에 할 수 있는 것이 지급명령 신청이다. 

 

요새는 법원을 방문하지 않아도 인터넷을 통한 전자소송으로 굉장히 간단하게 소송을 진행할 수 있고, 기간자체도 1달 이내로 판결이 빠르게 나기 때문에 굉장히 유용하다.

 

이번에 지급명령 신청을 전자소송을 통해서 하면서 하나하나 세세하게 어떻게 하는지 방법에 대해서 따로 포스팅할 예정이다.

전자소송 사이트

지급명령을 신청하면 빠르면 하루 만에 판결문이 나올 수 도 있는데 이 판결문을 가지고 무엇을 할 수 있냐가 키 포인트이다.

 

판결문은 집행권원을 가지게 되는데 이 문서를 가지고 상대방이 가지고 있는 동산이나 채권을 압류를 할 수가 있기 때문에 월세를 연체하고 있는 임차인이 번듯한 회사에 다니고 있다면 속으로 아싸!라고 외치고 두 발 뻗고 자면 되는데 그 이유는 그 회사의 월급통장의 압류를 걸 수 있기 때문이다.

 

대부분의 사람들은 그래도 어디선가 일을 해서 먹고살고 있기 때문에 그 밥줄을 끊어버리면 바로 신호가 오게 된다.

 

이 채권압류 및 추심명령신청도 인터넷 전자소송으로 편하게 할 수 있으니 다음기회에 업로드해 보겠다.

세 번째 방법 - 명도소송

지급명령의 한계는 판결문에 적은 액수만큼만 받을 수 있다는 것인데, 이렇게 2기에 달하는 차임을 받고 또 연체한다면 그때마다 또 신청해야 하는 번거로움이 있고 임대차계약서에 명시된 임대차기간이 끝났음에도 임차인이 무단으로 계속 점유를 하고 있다면 이것을 내보내긴 해야 하는데 무작정 집에 찾아가서 대문을 두드리게 되면 잘못하면 주거침입으로 역풍을 맞을 수 있으니 이것도 소송을 통해서 해결해야 한다.

 

사실 경매를 많이 해보신 분들은 알 수 있는데 명도소송으로 가는 경우가 많이 없다. 나조차도 현재 4번의 낙찰을 받았지만 명도가 힘든 경우는 있었는데 소송까지 간 경우는 없었고, 소송으로 가면 나는 결국엔 이기지만 시간의 손해가 있고 임차인은 결국엔 져서 돈과 시간을 낭비하는 꼴이기 때문에 나도 손해 보지만 네가 더 손해 보게 할 거야라는 마인드가 아니면 결국에는 합의가 되는 편이다.

 

<명도소송 절차>

1. 부동산 점유이전 금지 가처분 신청 : 기껏 길고 긴 6개월간의 소송을 했는데 점유자가 바뀌어버리면 소송을 처음부터 다시 진행을 해야 하기 때문에 명도소송 전에 반드시 점유이전 금지 가처분을 하고 명도소송을 진행해야 한다. 또한 점유이전 금지 가처분이 결정되고 가처분이 집행되는 과정에서 임차인의 집에 집행관님이 가서 소송문을 집안 곳곳에 붙이게 되는데 이 과정만으로도 임차인에게 상당한 압박감을 주는 효과가 있다.

 

2. 명도소송 진행 : 부동산 점유이전 금지 가처분이 끝났다면 명도소송을 진행하고 소송에서 확정판결을 받게 되면 강제집행을 신청할 수 있다.

 

글을 마치며..

 

오늘은 임차인이 월세를 미납 혹은 연체했을 경우에 어떻게 대처해야 하는지 그 방법에 대해서 알아보았다. 살면서 이런 일을 겪을 것이라는 것을 생각도 못하고 살고 있다가 나도 겪으면서 배우고 있는데 부자가 되는 길은 힘들지만 또 하나하나 배워가는 재미 또한 있는 것 같다.

 

여러분들은 임차인이 월세를 연체하는 일을 겪지 않길 바라지만, 그런 일이 발생하시더라도 당황하지 말고 위와 같이 대응하시면 현명하게 헤쳐나갈 수 있으리라 생각된다.