부동산 경매 지식산업센터 기숙사의 모든것 (오피스텔과 차이점, 전입신고, 대출, 투자 주의사항)

부동산 경매와 공매 물건을 검색하면서 많이 나오지는 않지만 간혹 가다 공업지역이나 산업단지의 지산건물 20층 이런 곳에 공장 기숙사라고 나온 것을 본 적이 있을 것이다.

 

오늘은 이러한 지식산업센터의 지원시설 중의 하나인 기숙사의 투자가능요소와 장점, 단점, 그리고 오피스텔과의 차이점에 대해서 설명해 보겠습니다.

지식산업센터 기숙사 경매

 

지식산업센터 기숙사란?

지식산업센터에는 많은 기업이 들어오기 때문에 여기에 입주한 기업들의 근로자를 지원하기 위해 공급된 시설이 바로 기숙사이다. 기숙사는 원칙적으로는 해당 지식산업센터에 입주해 있는 기업의 임직원만이 대상이기 때문에 소유는 공장주, 임차인은 해당 공장에 소속된 근로자가 되는 것이 원칙이다.

 

하지만 지자체별로 규정도 따로 없고 단속도 제대로 이루어지지 않기 때문에 일반인들도 분양을 받아서 오피스텔처럼 임대를 주기도 하고, 다른 일반인에게 매매도 하여서 일반 주택처럼 거래가 되고 있는 현실이다.

 

 

지식산업센터 기숙사의 특징

1. 취득세 : 일반 상업용 건물과 동일하게 4.6%

2. 용도 : 입주기업의 근로자들이 숙식하기 위한 지원시설

3. 매매, 임대 시 원칙 : 분양 및 소유는 지식산업센터에 있는 공장주만 가능하고, 임차인은 공장 소속 근로자만 가능하다.

4. 대출 : 사업자 대출로 분양받을 시 60~70%, 경매로 낙찰 시에는 70~80%까지도 가능.

 

오래된 산업단지의 기숙사 같은 경우에는 사생활의 자유가 잘 지켜지지 않고, 설비가 미비해 불편한 경우가 많았는데 요즘 지어지는 기숙사 같은 경우에는 신축 오피스텔과 비슷한 수준의 빌트인을 제공하기 때문에 편리하게 생활할 수 있다고 한다.

 

 

투자 시 오피스텔과의 차이점

구분	오피스텔	기숙사
용도	업무용 or 주거용	업무지원시설
근거법률	건축물 분양에 관한 법률	산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률
사업자등록	일반임대사업자/주택임대사업자 가능	일반임대사업자만 가능
주택수 포함여부	주택수 제외 단, 주거용이면서 전입신고 시 주택수 포함	주택수 제외
전입신고	주거용은 가능 업무용은 불가능	불가능(전입십고하면 취득세, 제산세 감면 불이익)
부가세 환급	주거용은 불가능 업무용은 가능	가능
관리비	높다	낮다
임차인 형태	일반인	지식산업센터 근로자 혹은 일반인
취득세	4.6%	4.6%
분양가	비싸다(상업지역)	싸다(공업지역)

 

위와 같이 오피스텔 중 업무용 오피스텔과 굉장히 유사한 특징을 가지고 있는데, 산업용 전기를 사용하기 때문에 관리비가 낮고 일반 상업시설에 분양하는 오피스텔은 주로 토지가 비싸기 때문에 분양가 또한 비쌀 수밖에 없는데 지산은 보통 공업지역에 몰려있기 때문에 상대적으로 분양가 또한 저렴하기 때문에 수익률이 높은 편이다.

 

원칙상으로는 해당 건물의 근로자만이 임차 가능한데 현실은 주변 일반인의 수요까지 끌어들이고 있다고 한다.

 

지식산업센터 기숙사 투자의 장점과 단점

<장점>

1. 분양가가 싸기 때문에 경매로 낙찰받을 시 수익률을 극대화할 수 있다.

2. 주택 수에 제외된다.

3. 주택수에서 제외되기 때문에 주택 대출 규제에서 자유롭다.

4. 최근 공급하는 기숙사는 대기업이 운영하는 식당, 피트니스센터, 요가룸, 개인테라스 등 다양한 생활 서비스를 제공하기 때문에 편의를 누릴 수 있다.

5. 저녁 주차가 편리하다. (회사 직원들의 대부분은 5~6시 퇴근)

 

<단점>

1. 전입신고 불가능

2. 모르는 사람이 많아서 매매 시 불편할 가능성

3. 원칙상은 공장주만 소유가능하기 때문에 법적인 문제가 있다.

4. 임차인으로 들어갈 시 보증금을 보존하기 어렵다.

5. 전입신고가 안되어 있는 경우가 많아서 경매 진행 시 명도가 까다로울 수 있다.

지식산업센터 기숙사 전입신고 가능할까

원칙적으로는 불가하다.

 

상업용 시설이기 때문에 주택임대차계약서를 사용하지 않고, 임대차보호법이 적용되지도 않으며 보통 임대차계약을 작성할 때 특약사항에 전입신고가 불가능하다는 특약을 써서 작성한다.

 

또한 사업자끼리의 임대차로 보기 때문에 부가세가 따로 발생을 하고 임대인은 일반임대사업자로 부가세 신고를 해야 하며, 매매할 때에도 부가세가 발생한다. (포괄적 양수도 제외)