신탁 등기된 부동산 전세사기, 월세사기 안당하려면 이것만 읽으면됨

부동산 전세사기 뉴스가 엄청나게 나오고 있는 요즘이라, 전세계약 자체도 불안한데 하려고 보니까 등기사항증명서(등기부등본)를 보니 신탁 등기까지 되어있는 것이라면 꺼리게 되기 마련이다. 

 

하지만 또 살집은 구해야 하고, 또 이런 복잡한 매물들이 보통 싸게 나오고 좋아 보이는 게 현실이라 안전하기만 하다면 계약을 하고 싶은데 고민이시라면 이 글을 읽어보시라.

부동산을 매수할 때 반드시 봐야 할 문서는?

집을 매수할 때는 몇 가지 서류들을 떼 봐야 하는데 기본 중의 기본은 하나는 부동산 등기부등본이다. 

 

중개사무소에서 주는 등기부등본도 가짜일 수 있으니 반드시 직접 등기소에서 떼봐야 하는데, 실제로 중개사와 중개인이 이런 문서까지 조작을 해서 작정하고 속이면 자기 손으로 등기부등본 떼보지 않는 이상 무조건 넘어갈 수밖에 없는 게 대한민국 국민의 현실이고, 주변에서도 실제로 발생하는 일이 되었다.

 

등기부등본에서 확인해야 할 사항은 기본적으로 근저당이나 선순위 채권이 있는지 확인해야 하는데 압류나 가압류, 신탁등기는 갑구에 있고, 근저당권 등은 을구에 있다. 

 

그중에서 오늘 알아볼 내용은 이 신탁에 관해서이다.

 

신탁 등기란?

우리가 이걸 쉽게 이해하려면 대출을 일으키는 과정을 알아야 하는데 보통 은행에 개인이 가서 근저당 설정해서 주택담보대출을 받는 것은 개인이 하는 것이기 때문에 은행 입장에서 얘가 대출받고 나서 어떤 돌발행동을 할지 몰라 불안하기 때문에 대출금액이 많이 나오기는 힘든 구조이다.

 

하지만 신탁사에 소유권을 넘기게 된다면, 은행입장에서는 믿을 수 있는 신탁사가 소유하고 있는 물건에 대해서는 대출이 많이 나오기 때문에 보통 신탁 등기를 사용하게 된다.(물론 다른 경우도 있지만 대부분은 이런 경우)

이때 소유권을 신탁사에 넘기고 대출을 받은 사람은 위탁자, 소유권을 넘겨받은 신탁사는 수탁자, 대출을 해준 은행은 우선수익자라고 한다. 

 

신탁등기된 부동산의 소유자는 기본적으로 신탁사가 된다.

여기서 헷갈리는 부분이 그럼 나는 임대인으로 위탁자와 계약을 해야 하나 신탁사랑 계약을 해야 하는가이다.

 

이것에 대한 정답은 신탁원부에 나와있고 신탁원부는 인터넷으로는 발급이 안되고, 직접 등기소에 방문을 해야 하며 그 주소지에 있는 등기소가 아닌 내가 살고 있는 곳에서 가까운 곳으로 가면 된다.

 

가서 등기사항 증명서에 나와있는 신탁원부의 번호를 적어서 제출하면 위탁자가 수탁자와 계약을 했던 내용에 대해서 나오게 된다.

 

페이지 수가 많으면 금액이 비싸지는데  30페이지 정도 될 수 도 있고, 3000페이지나 되는 경우도 있다.

부동산 담보신탁계약서를 떼고 무엇을 봐야 할까?

 

처음 보시는 분이라면 천천히 무엇 때문에 신탁등기가 되었는지, 등기된 상태에서 전세 계약이나 임대차 계약은 어떻게 처리가 되는지 읽다 보면 나오기 때문에 정독하시는 걸 추천드린다.

 

하지만 읽다 보면 대부분은 그냥 뻔한 얘기이고 내가 필요한 부분은 임대차를 할 때 어떻게 되는 가다.

 

신탁원부에서 봐야 할 포인트

제10조에 보면 임대차에 관한 계약사항을 볼 수 있는데, 이것은 신탁사마다 어디에 있을지는 차이가 있으니 넘겨 보다 보면 임대차에 관한 사항이 나올 것이다.

 

제10조 3항

- 신탁기간 중 임대차계약기간의 만료 또는 임대차계약의 해지 등으로 인하여 임대인 명의를 갑으로 하는 새로운 임대차계약을 체결하는 경우 제9조 제2항에 따라 을의 사전승낙을 받아야 한다. 

 

이 조항에 근거하여 집주인 즉 돈을 빌리신 분과 임대차를 체결하시면 절대 안 되고, 만약 하게 된다면 나중에 대항력을 인정받지 못하게 됩니다.

 

계약을 안전하게 하기 위해선  어떻게?

신탁원부에 만약 임대차계약의 권한을 갑에게 위임한다 이런 내용이 있다면 집주인과 해도 상관없겠지만, 위와 같이 승낙을 얻어야 한다고 하면 어떻게 해야 할까?

 

바로 신탁사에 전화를 해서 부동산 주소를 불러주고 담당자를 찾은 다음 물어보면 친절하게 알려주실 것이고, 그 통화내용은 반드시 녹음을 해놓고 가지고 있는 것이 좋다.

 

월세의 경우라면 승낙을 받으면 대항력이 생기기 때문에 소액임차보증금에 한에서는 보장을 받을 수 있게 되지만, 전세의 경우는 어떻게 해야 되는지 알아보자.

 

전세계약은 어떻게 진행해야 할까?

전세대출도 마찬가지로 일단 신탁사에 전화를 해서 물어보고, 전세는 금액이 크기 때문에 보통 신탁등기를 말소하게 된다. 

 

즉 전세대출을 받아서 입주하는 경우에는 잔금일에 신탁등기를 말소하고, 다시 집주인 명의로 가져와야 한다. 따라서 임대인과 전세계약을 진행하면 되고 여기서 법무사를 무조건 통해서 거래를 해야 하고 법무사는 내가 직접 선임한 분으로 하는 것이 좋다.

 

당연히 전세계약서 특약에는 '잔금일에 신탁등기 말소 신청하기로 하며 불이행하면 임대인은 계약금의 배액을 즉시 배상하고 본 계약을 해지하기로 한다'라는 항목을 넣어야 한다. 그리고 은행 대출의 실행은 일단 돈이 법무사에게 보내지고 법무사가 안전하게 신탁을 말소함과 동시에 돈이 집주인에게 넘어가면서 채무도 갚게 된다. 

 

신탁 등기된 집이라고 다 위험한 집이 아니다. 이런 계약을 해본 부동산 중개사무소가 많이 없기 때문에 일단 처음에 중개사에게 이거 신탁등기되 있는 집인데 괜찮냐고 물어봤을 때, 이 집 위험하니까 다른 거 하라고 하거나, 아무것도 아니라는 식으로 말한다면 그 부동산에서 바로 나오시면 된다.

 

사고 나는 경우는 신탁등기 말소해 주겠다고 해놓고는 잔금 치렀음에도 불구하고 말소를 안 해주는 경우, 신탁회사에게 승낙을 받은 것처럼 "나랑 계약하면" 되라고 해서 그걸 믿고 계약하는 경우가 제일 많다고 합니다. 

 

반드시 이런 것을 다 설명해 주시는 중개사님을 만나서 직접 확인할 것들은 확인해 가며 계약하시길 바란다.