전세사기 특별법 내용, 예방, 수법, 피해자 대책과 신고 방법 까지

전세사기 뉴스가 정말 끊임없이 계속해서 터져 나오고 있는데 그 대상이 한창 꿈을 꾸고 실현을 해나가고 있는 청년층이 주 타깃이 되었다는 게 정말 가슴이 너무 아픕니다.

 

어른으로서 사회에 첫 발을 내딛는 청년들을 보호해주지는 못할 망정 이렇게 사기를 치는 게 너무나도 안타까운 현실인 것 같다.

목차

1. 전세사기 특별법 - 피해자 요건

2. 전세사기 특별법 - 피해자 지원 내용

3. 전세사기 수법

4. 전세사기 예방법

5. 전세사기 신고방법

 

1. 전세사기 특별법 - 피해자 요건

전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법

전세사기 피해자가 되기 위해서는 아래와 같은 사항을 모두 만족해야 한다.

• 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 해야 하며, 임대차계약서상 확정일자가 부여되어 있어야 한다. 즉 대항력을 갖추고 있는 임차인이어야 함.
• 임차인의 임차보증금이 3억 원 이하여야 하지만, 상한액은 2억 원의 범위에서 상향 조정할 수 있다. 즉 5억 원까지는 가능하다는 이야기인 듯
• 임대인에 대한 수사 개시가 있어야 하고, 임대인이 임차보증금 반환채무를 하지 않으려는 의도가 있었다고 의심할만한 상당한 이유가 있어야 한다. 

 

다음과 같은 경우에는 전세사기피해자가 될 수 없다.

• 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증보험에 가입해서 그 금액을 전액 반환 가능한 경우
• 임차인의 보증금이 소액이어서 최우선 변제가 가능한 보증금일 경우
• 임차인이 우선변제권 행사를 통해 경매에 넘어갔을 때 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우

 

위 법률도 나온 지가 얼마 되지 않았고, 현시점 계속해서 전세사기 피해자들이 추가되고 있는 만큼 법률 또한 시시각각 변할 확률이 높으니 힘드시겠지만 뉴스를 매일 보면서 법이 어떻게 바뀌었나 관심을 갖는 것이 좋다.

 

 

2. 전세사기 특별법 - 피해자 지원 내용

• 경매나 공매로 집이 넘어갔을 경우 경매 매각기일의 지정을 보류하거나 기일의 취소 및 변경 등을 신청할 수 있다.

임차보증금을 반환받지 못하여 생계나 주거안정에 영향을 줄 것 같은 경우에는 경매 유예등을 결정할 수 있고 그 기간은 1년 이내로 할 수 있고, 때에 따라서는 더 연장도 가능하다.

• 우선매수권을 행사할 수 있다.

경매나 공매에서 최고가 매수신청인이 있는 경우 그와 같은 가격으로 매수를 신청할 수 있다. 최고가 입찰자가 없는 경우에는 매각예정가격에 매수할 수 있다.

• 공공주택사업자에게 주택 매입을 요청할 수 있다.

전세사기 피해자가 요청하게 된다면 공공주택사업자가 경매 시 우선 매수신고를 할 수 있고, 소유자 이전 후 공공임대주택으로 피해자에게 공급한다.

• 대출을 상환하지 못하는 피해자들을 위해서 저리로 대출을 해주거나 무이자로 대출을 해준다.

 

3. 전세사기 수법

• 공인중개사와 집주인이 짜고 고의로 시세를 부풀립니다. 주로 신축에서 실거래가를 높게 하나 만들고 그것을 시세인 마냥 이야기합니다. 그렇게 높은 시세에 전세계약을 하게 되고 집주인은 바지사장에게 소유권을 넘겨버리면 이 바지사장은 보증금을 돌려줄 능력도 없고, 이 물건이 경매로 나간다고 하더라도 시세를 워낙 높게 전세를 들어와서 낙찰이 되지도 않습니다.
• 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 효력이 생기고, 근저당은 생긴 그 당일날 효력이 발생된다는 점을 이용해서 잔금일날 바로 근저당을 실행시키는 방법
• 가짜 임대인과의 전세계약을 하는 경우
• 공인중개사와 집주인이 짜고 문서까지 허위로 작성해서 작정하고 사기 치는 경우

 

4. 전세사기 예방법

• 전세 계약하기 전에 최소한 주변 3군데의 공인중개사나 부동산에 전화하여 시세를 물어봅니다. 사실 여기까지만 해도 대부분의 전세사기는 예방할 수 있다고 본다.
• 전세계약서에 "잔금일 다음날까지 임차인의 대항력이 1순위로 유지되게끔 하며, 그렇지 않을 시 계약은 파기하고  임대인은 배액배상한다."라는 특약사항을 걸 수 있다.
• 반드시 임대인의 신분증을 확인하고 될 수 있으면 현장에서는 녹음을 하고 사진촬영도 해 놓는다.
• 반드시 직접 등기부등본과, 건축물대장을 발급받아본다.

 

5. 전세사기 신고

HUG전세사기예방센터

위 링크를 타고 들어가면 6가지 웹이 나오는데 여기에 다 전화를 해서 현재 내가 처한 상황을 설명하고 어떻게 해야 하는지 의견을 묻는 것이 첫 번째이다.

 

위 전세사기 피해자의 요건에서도 보셨다시피 피해가 되려면 일단 임대인에 대한 조사가 들어가야 하기 때문에 변호사의 도움을 받아서 형사 고소를 진행하는 동시에, 보증금반환 청구소송 등 민사소송도 함께 진행하는 것이 좋다.

 

형사고소에서 고소장을 접수할 때 피고인은 최대한 많은 사람을 넣는 것이 좋다. 중개를 했던 공인중개사, 현 집주인, 전 집주인, 계약당시 그 자리에 있었던 사람들을 모두 다 넣는 게 좋다.

 

이것과 동시에 민사소송을 진행하면서 지원센터에서 금전적으로 지원을 받을 수 있는 부분을 최대한 받아야 한다. 또한 같은 빌라에 살고 있는 사람들에게 혹시나 전세 피해를 입지는 않았는지 물어봐서 함께 고민하고 풀어나가면 더 좋은 방법을 얻을 수 있다.