[부동산 경매] 전입세대열람원의 중요성, 권리분석과 내용증명 보내기

부동산 경매로 빌라를 낙찰받고, 실수했던 내용을 복기하며 해결해 가는 과정을 글로 쓰는 중이며 현재는 3편이며 1편부터 보신다면 이해가 더 잘 될 것입니다.

 

 

하나씩 사건을 해결하다. 

10월 5일 목요일에 낙찰을 받고 그다음 날 금요일까지 쉴 새 없이 법원과 물건지를 왔다 갔다 했지만 사건이 크게 해결되지 않았고 그 상태로 주말이 되니 아무것도 할 수 없는 게 없었다. 법원도 문을 안 열고 관공서나 뭘 물어보려고 해도 고객센터 또한 쉬는 날이기에 그냥 마음을 편안히 가지면서 내가 할 일을 써 내려갔다.

 

 주말에는 서점에 가서 경매와 공매 관련 책을 읽었고, 로톡은 주말에도 하길래 변호사님과 상담을 해서 임대차계약서가 허위라고 주장을 하여서 승소할 수 있는지, 그리고 대항력이 존재하는지 등에 대해서 이야기를 나누었다.

 

첫째, 누구에게나 들어봐도 매각불허가신청은 안될 것 같긴 했지만 행꿈사 빌리언 선생님께서 그래도 해볼 만한 것은 사건기록을 뒤져서 송달내역에서 주소가 잘못되어 있는 것이 있어 경매를 개시한 것을 모르는 이해관계자가 있게 되면 매각불허가를 할 수도 있다고 해서 월요일은 한글날이고 화요일 법원문을 열면 다시 가보기로 했다.

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 10월 10일 화요일 - 반전에 반전에 반전으로 문제가 해결되다.

이날은 목포에 관심물건이 있어서 새벽 5시 기차를 타고 내려가서 관심물건지에 방문해서 관리사무소에 이것저것 여쭤보고 법원으로 갔다. 그리고 또 이날 한 건의 추가 낙찰.

뭐죠 낙찰이 이렇게 쉬웠던 건가요? 두 번째 낙찰의 이야기는 뒤로하고 다시 첫 번째 사건으로 돌아와서 이날 낙찰을 받자마자 서둘러서 다시 KTX를 타고 서울 용산역에 내려서 목동에 있는 사건기록을 열람하러 방문했다.

 

요즘에는 전자기록으로 되어있어서 USB로도 다운을 받을 수 있는데, 아무래도 개인정보들이 넘어가는 것이라 잘 안 해주려고 하는 편이긴 하다. 하지만 사정을 잘 설명해서 USB에 담기 성공.

 

USB에 담은 이유는 사건기록이 워낙 많아서 거의 A4로 400페이지 분량 정도니 나도 천천히 정독하고 싶어서 이기도 했고, 빌리언 선생님께서 자료 보내면 찾는 거 도와준다고 해서다.

 

USB는 저녁에 천천히 읽어보기로 하고 동사무소에 가서 계약서가 무효이기 때문에 직권말소로 현재 임차인을 거주자불명신고를 할 수 있는지 물어보러 방문했다. 

 

근데 여기서 뜻밖의 내용을 알게 된다.

 

전입세대열람원을 떼어보니 현황조사서에서 등록이 되어있었던 후순위 임차인은 온데간데없이 사라지고 그 아버님 이름이 전입세대주로 올라가 있는 것이다. 그것도 전입일자는 소멸기준보다 더 뒤라 확실하게 대항력도 없는 상태로 말이다. 

 

이것을 보면서 나 이때까지 무슨 고생을 한 거지라는 생각과 이렇게 전입세대열람원이 중요하구나라고 절실하게 느꼈다.

 

현황조사서는 말 그대로 조사관이 가서 구두로 물어보고 들은 내용을 적어놓은 것이기 때문에 그것이 맞는지에 대해서는 입찰자가 조사를 해야 하는 의무가 있다. 하지만 나의 경우에는 애초에 그것을 보지도 못하고 실제 문제가 닥쳤을 때조차도 그게 사실인지조차 확인하려고 하지도 않았으니 아주 크나큰 실수를 해버렸다.

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10월 11일 내용증명을 보내다.

왜 처음 임차인의 아버님(이제부터 A 씨라고 지칭)께 전화했을 때, 전입세대에 대해서 사실대로 말하지 않은 걸까? 생각을 하면서 A 씨에게 합의를 하기 위해 전화를 했다. A 씨는 자기는 2억 8000만 원을 냈기 때문에 돈 받기 전에는 나갈 수 없다고 말을 했고 나는 일단 알겠다고 말을 하고 내용증명을 준비했다.

난생처음 내용증명이라는 것을 보내봤다. 예전에는 우체국을 직접 방문해서만 처리가 되는 줄 알았는데 지금은 시대가 좋아져서 인터넷으로도 쉽게 보낼 수 있게 되었다고 한다. 

 

가격은 한통에 6,600원이라 일반 우편에 비해서는 많이 비싼 편이다.

 

이렇게 나는 잔금을 치르기 위해서 대출을 알아보는 중이고, 원만한 협의가 안된다면 내용증명에서 알려드린 대로 잔금을 납부하자마자 인도명령을 신청할 예정이다.

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나머지 사건 해결은 어떻게 결론이 났나?

이번 사건을 해결하기 위해서 저번 2탄에서 여러 가지 해결법을 생각했었는데, 이미 사건을 해결했지만 그 방법들을 쓸 수 있는 것인지, 또 어떻게 할 수 있는지를 찾아보았다.

 

후순위 임차인을 구치소에 가서 만나서 합의를 보고 명도를 한다. 

- 일단 어느 구치소에 있는지를 알아내야 하는데, 이것은 온라인으로는 안되고 법무부 교정본부 홈페이지에 가면 내가 사는 곳에서 가장 가까운 교도소나 구치소를 찾을 수 있고 직접 방문해서 경매신청 관련 이해관계인이라고 설명 후에 지인등록을 해야지만이 어디 있는지 알 수 있다.

 

- 이게 만약 안된다고 한다면 소송을 통해서 사실조회확인서라는 것을 법원에 요청해서 어디 있는지 알 수 있다.

 

허그 측의 채권을 내가 매입할 수 있는지 알아본다.

- NPL 같은 개념인데, 이런 경우에 대항력이 인정이 된다면 허그 측의 채권 또한 거의 휴지조각이 되어버릴 텐데 허그 측에 전화해서 내가 이 휴지조각이 될 수 있는 보증금반환채권을 매입을 할 수 있냐고 물어보았지만 일단 상담원은 이야기가 잘 안 통하고 직접 지점에 전화해서 확인한 결과 그런 경우는 없다고 답변을 받았다.

 

동사무소에서 직권말소로 현재 전입신고 되어있는 사람을 거주자불명처리할 수 있을까?

- 거주자 불명신고를 하기 위해서는 동사무소 근무자 1인과 같이 동행하여서 문을 열고 들어가 내부에 짐이 없는지를 확인해야만 할 수 있다고 한다. 그래서 이 방법은 쓸 수가 없게 되었다.

 

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잔금을 납부하고 인도명령에 대한 후기는 실제 해보고 포스팅하도록 하겠습니다.

 

<1편>

[부동산 경매] 한순간에 2천만원 잃을 뻔 한 이야기 (경매 권리분석 유의사항 · 꿀팁)

 

<2편>

[부동산 경매] 낙찰 후 매각불허가신청, 임차인만나기, 사건기록열람 및 권리분석 꿀팁