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경매시 지상권, 법정지상권, 관습법상 법정지상권의 정의와 차이점, 성립요건, 존속기간 본문
경매 물건을 볼 때 필요한 지식으로 헷갈릴 수 있는 지상권과 법정지상권, 관습법상 법정지상권이 어떤 차이가 있는지를 알아보고 그것에 대한 정의와 성립요건 등에 관한 내용입니다.
목차
지상권이란?
지상권이란 "타인의 토지 위나 아래에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해서 그 토지를 사용할 수 있는 물건"입니다.
여기서 말하는 공작물이란 지상공작물뿐만 아니라 지하공작물까지 포함이 되며 수목은 인위적으로 나무를 심은 것을 말하며, 경작의 대상(벼, 보리, 야채 등) 은 포함하지 않는 것을 원칙으로 합니다.
경매에 있어서 지상권은 크게 문제가 될 것이 없는 것이 지상권은 반드시 당사자간의 계약에 의해서 등기부등본, 등기사항증명서에 등기가 되어야 합니다. 그리고 권리분석을 할 때에도 말소기준권리보다 앞선 지상권은 인수가 되고 후순위 지상권은 소멸되게 되기 때문에 권리분석이 쉽습니다.
우리가 지상권이 등록된 등기부등본을 흔히 볼 수가 없는 것은 그만큼 설정하기가 쉽지가 않기 때문입니다.
예를 들어 내가 소유한 땅 위에 홍길동 씨가 와서 경작을 하기 위해 지상권을 달라고 하면 주인입장에서는 임대차계약을 체결하고 땅을 잠시 빌려주지 굳이 지상권까지 등록을 하려고 하지 않는데 그만큼 지상권의 권리가 세기 때문입니다.
전세권과 비슷하게 물권의 형태를 가지고 있기 때문에 지상권을 가지고 있다면 타인에게 전대를 할 수도 있습니다.
지상권 존속기간
위의 등기사항 증명서에도 나와있듯이 지상권의 존속기간과 목적물의 범위, 지상권자가 반드시 표시가 되도록 하고 있습니다.
지상권의 존속기간은 건물은 15년, 공작물은 5년, 수목은 30년으로 한번 설정해 놓게 되면 소유자가 바뀌게 되어도 토지를 이용할 수 있는 권리를 계속 가지게 됩니다.
보통 저런 식으로 은행에서 토지에 대출을 해주게 될 때, 주인이 그 위에 건물을 지어버릴 경우 나중에 돈을 못 갚았을 때 토지를 처리하기 어렵게 되기 때문에 위에 지상권을 설정하고 대출을 해주는 식으로 활용이 되고 있습니다.
지상권과 법정지상권의 차이점 - 법정지상권의 정의
앞서 살펴보셨다시피 지상권은 등기부상의 권리만 보면 알 수 있으므로 권리분석이 간단한 편이지만 법정지상권은 등기부상에 등록이 되어있지 않다는 것이 가장 큰 차이점입니다.
법정지상권이란 지상권을 설정하지 않았다고 하더라도 법정으로 지상권을 인정해 주는 제도입니다.
법정지상권의 종류와 성립요건
일단 법정지상권이 성립을 하기 위해서는 토지와 건물의 소유자가 같은 적이 한 번이라도 발생을 해야 합니다.
1. 전세권에 의한 법정지상권 발생
건물에 대해서 전세권을 설정하고 토지소유자가 변경되었을 때 발생
2. 저당권에 의한 법정지상권 발생
토지나 건물 중 어느 한 곳에 저당권이 설정된 후 저당권의 실행으로 인해서 소유자가 다르게 된 경우 발생
3. 담보권에 의한 법정지상권 발생
토지나 건물 중 한쪽에만 가등기 담보권, 양도 담보권, 매도 담보권이 설정된 후에 담보권의 실행으로 인해 토지와 건물 소유자가 다르게 된 경우입니다.
4. 임목경매 등의 사유로 인한 발생
임목이나 토지가 경매 또는 기타의 사유로 인해서 각각 다른 소유자에게 속하는 경우에 발생
이처럼 건물과 토지의 소유자가 원래는 같았는데 어떠한 원인에 의해서 소유권이 분리가 되었을 때 토지이용권을 현실화해 주는 법적인 제도이다.
관습법상 법정지상권의 정의와 성립요건
관습법상 법정지상권은 전세권, 근저당, 담보권, 입목등기가 설정되어있지 않아도 법정지상권을 인정해 주는 경우이며, 이것은 대법원의 판례를 통해 성립된 권리가 대부분입니다.
성립요건
1. 토지와 그 지상건물이 동일인의 소유에 속해야 한다.
- 대법원 2013.4.11 선고 2009다 62059 판결
2, 토지와 건물이 매매 또는 기타의 사유로 소유자가 다르게 되었을 경우
- 판례에 따르면 매매, 대물변제, 증여, 공유지분할, 강제경매, 공매 등에 의해서 소유자가 변했을 경우이다.
3. 건물철거 특약이 없을 경우
- 만약 토지와 건물이 동일한 소유였을 때 건물 또는 토지가 매매나 기타 원인으로 인해서 소유자가 다르게 되었을 경우, 당사자간에 건물을 철거하기로 합의가 된 경우에는 법정지상권을 취득할 수가 없다.
- 또한 건물 소유자와 토지 소유자 사이에 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약을 체결한 경우에는 관습상의 법정지상권을 포기한 것으로 본다.
다음번에는 구분지상권과 분묘기지권에 대해서도 한번 작성해 봐야겠습니다.
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