전입신고, 대항력, 확정일자, 우선변제권, 최우선변제권 총정리

우리가 집을 계약할 때 전입신고를 하고, 주민센터나 등기소에서 확정일자를 받게 되는데 이때 발생할 수 있는 대항력이라는 단어의 뜻과 우선변제권, 최우선변제권의 정의가 무엇인지 완벽하고 쉽게 짚고 넘어가 볼까 한다.

목차
1. 전입신고
2. 확정일자
3. 대항력
4. 우선변제권
5. 최우선변제권

 

1. 전입신고

전입신고의 의미

우리가 이사를 가게 되면 정부에서도 이 사람이 이사를 했구나 알 수 있게 주민등록상 등록을 하는 것이고 새로운 거주지로 이사한 날부터 14일 이내에 반드시 새로운 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하거나 정부 24 홈페이지를 통해서 전입신고를 해야 한다.

 

만약 전입신고를 제 때 하지 않으면 주민등록법 제40조 제4항에 따라서 5만 원 이하의 과태료가 부과된다.

---

2. 확정일자

확정일자의 의미

전입신고 자체는 임대차계약서가 실제 하지 않아도 정부 24 사이트를 통해서나 주민센터에 가서 할 수 있다. 따라서 경매나 공매 등에서 임차인이 보호받아야 하는 경우가 생겼을 때 임대차 계약서가 효력이 있다는 것을 증명하는 것이 바로 확정일자다.

 

임대차 계약서에 확정일자를 찍은 날부터 이 문서가 비로소 공신력을 갖게 되고, 배당을 신청할 수 있는 자격이 주어지게 된다.

확정일자는 전입신고와는 다르게 필수적으로 해야 하는 것이 아니고 임차인 본인이 알아보고 신청하지 않으면 그 누구도 강요를 하지 않기 때문에 반드시 스스로 신청을 해야 한다.

 

어디로 가서 신청해야 하나?

주택 소재지의 읍, 면사무소, 동 주민센터, 지방법원, 등기소  중에서 가까운 곳에 방문해서 해도 되고, 인터넷등기소를 이용해서 인터넷으로도 할 수 있다.

---

3. 대항력

 

대항력의 의미

대항력이란 임차인이 일정한 요건을 갖추었을 때 제삼자가 집에서 나가라고 말을 해도 나가지 않을 수 있게 대항할 수 있는 힘이다.

 

대항력의 발생 조건은 점유와 전입신고 즉, 이사를 가서 전입신고를 하면 발생이 되는 힘이다. 

 

대항력의 발생 시기는 전입신고와 점유를 모두 마친 다음날 0시에 발생이 된다. 이것은 은행을 보호해 주는 법규인데 만약 집주인이 당일에 근저당을 설정하고 임차인과 계약까지 했을 때 임차인과의 계약 시간이 더 빠르다고 해서 대항력이 생긴다면 은행의 근저당권은 후순위가 되어서 막심한 피해를 입을 수 있기 때문에 이렇게 설정이 된 것이다.

 

반대로 임차인한테는 악용당할 여지가 있기 때문에 반드시 계약을 할 때 임대인이 당일 근저당을 설정할 수 없도록 조치를 취해야 하고 그런 내용을 특약에도 적어놓아야 한다.

---

4. 우선변제권

우선변제권을 언제 써먹냐 하면 만약 집주인의 사업의 실패로 인해서 빚이 생기게 되면 집주인이 가지고 있는 집 즉 임차인이 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 되는데 이때 임차인이 보호받을 수 있는 게 우선변제권이다. 

 

하지만 집에 입주했을 당시부터 선순위 근저당권 즉, 입주 당시 등기사항증명서 상에서 다른 빚이 있었다면 당연히 법에서는 선순위 빚을 먼저 탕감해야 하므로 그 순서에 맞춰서 배당을 해주기 때문에 처음 계약할 때 계약직전 스스로 등기부등본을 떼 보는 것이 중요하다.

 

우선변제권의 발생조건 : 대항력 + 확정일자

우선변제권의 발생시점 : 대항력을 갖춘 날과 확정일자를 받은 날짜 중 늦은 날

 

예시)

- 23년 1월 3일 전입신고 / 23년 1월 3일 확정일자 : 23년 1월 4일 0시 우선변제권 발생

- 23년 1월 3일 전입신고 / 23년 1월 2일 확정일자 : 23년 1월 4일 0시 우선변제권 발생

- 23년 1월 3일 전입신고 / 23년 1월 4일 확정일자 : 23년 1월 4일 우선변제권 발생

 

경매 시 배당순서

임차인이 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 보증금반환채권이라고 하는데, 이것은 일반 채권이기 때문에 원래는 경매 배당순위가 9위로 제일 꼴찌이다. 하지만 임차인을 보호하기 위해서 주택임대차보호법이라는 것이 만들어졌고, 우선변제권을 갖추게 된다면 채권의 물권화가 일어나면서 순위가 5위로 껑충 뛰게 된다.

 

왜 다들 전입신고, 확정일자가 중요하다고 하는지 아시겠는가

---

5. 최우선변제권

위 경매 배당표를 보면 우선변제권보다도 2 계단이나 높은 3순위로 배당을 받을 수 있는 것이 바로 최우선변제권이다. 

 

최우선변제권의 조건 : 보증금이 소액일 것, 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건을 갖출 것, 배당요구종기일 전까지 배당요구를 할 것.

 

첫 번째로 보증금이 소액이라는 것의 기준은 어디서 알 수 있을까?

 

인터넷 등기소의 홈페이지 메인화면을 보면 오른쪽 아래에 소액임차인의 범위 안내라고 적혀있는 곳을 클릭한다.

클릭하면 이러한 표를 볼 수 있는데 왼쪽이 임차인의 보증금의 범위이고,  오른쪽이 보증금 중 받을 수 있는 변제 금액이다. 

 

예를 들면 23년 4월에 임대차 계약을 체결하고 선순위 빚이 없다고 가정했을 때 서울특별시에서는 1억 6500만 원 이하의 보증금으로 계약했을 때 소액임차인이라고 규정하고 이때 경매로 넘어갔을 때 임차인은 배당액 중 5000만 원을 최우선적으로 배당받게 된다.

 

여기에서 중요한 2가지 포인트

- 기준 시점의 경우는 임대차계약일자가 아닌 최초의 담보물권 설정일자이다. 2023년 10월에 임대차계약서를 작성할 때 등기부 등본에 2019년 설정된 근저당이 있다면 기준시점은 2019년이 된다.

- 변제받을 수 있는 금액은 낙찰가의 2분의 1 범위 안에서 받을 수 있다. 낙찰가가 5천만 원이라고 했을 때 최우선변제를 받을 수 있는 한도는 2500만 원이기 때문에 다 못 받을 수 도 있다.