부동산 경매 미납 관리비 이렇게 하면 안내도 된다.(ft. 대법원 판례)

경매로 부동산을 낙찰받기 전 반드시 확인해야 할 사항 중 하나는 미납, 연체된 관리비를 체크하는 것인데 과연 이러한 관리비를 낙찰자가 부담해야 하는 것인지, 부담한다면 어느 정도까지 부담해야 하는지, 안내는 방법은 없는지 등을 대법원 판례를 근거로 해서 알아보겠습니다.

 

빌라와 같은 경우에는 아무리 오래 체납을 했어도 그렇게 많은 돈이 되지는 않지만, 아파트의 경우 달에 10만 원 이상 미납이 될 수 돈 있고 더 나아가서 상가나 오피스텔은 평형에 따라 비용이 기하급수적으로 증가하기 때문에 많으면 몇천만 원까지 부담해야 하는 상황이 올 수 도 있다.

 

물론 당연히 입찰 전에 미납된 관리비에 대해서는 알아보고 입찰을 할 것이지만 그렇다고 하더라도 나중에 이 비용을 줄이는 방법을 안다면 더 큰 수익률로 이어질 수 도 있을 것이다.

 

공용 부분 관리비만 낙찰자가 부담하는 게 원칙

집합건물법 제18조에 따르면 "공유자가 공용 부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다. 그러나 이 경우에는 전유 부분을 제외한 오직 공유 부분에 관한 채권만 부담해야 하고 이는 집합건물 관리규약에 어떻게 쓰여있든 상관이 없다."라고 대법원 판결이 난 바 있다.

 

- 대법원 2001. 9. 20 선고 2001이다 8677 전원합의체 판결

 

따라서 경매 낙찰 후 혹시나 이미 알아보았던 관리비가 전부 공용 부분인지를 확인하고 그중에 아닌 부분이 있다면 수익률을 높일 수 있겠다.

공용 부분 관리비에서도 연체료는 내지 않아도 된다.

공용 부분 관리비 또한 전부 다 내야 하는 것이 아닌 계속해서 미납되어서 붙은 연체료는 내지 않아도 된다.

 

연체료는 위약벌의 일종이기 때문에 전 구분소유자의 특별승계인이 체납된 관리비를 승계한다고 해서 전 소유자의 법률효과까지(위약벌까지) 그대로 승계되는 것은 아니라 할 것이기 때문에 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용 부분의 관리비에 포함되지 않는다.

 

- 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다 3598과 2004다 3604

 

3년이 지난 관리비는 내지 않아도 된다.

일반민사채권의 소멸시효는 10년인데 반해서 그 예외로서 민법에서는 3년 내지 1년의 단기로 시효가 완성되는 채무를 민법 제163조에 규정해놓고 있다. 

 

민법 제163조에서는 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급 목적으로 한 채권은 3년의 단기소멸시효로 규정을 하고 있고 관리비 채권 또한 위 사항에 들어가서 채권소멸시효는 3년이 됩니다.

 

- 대법원 2007. 2. 22 선고 2005다 65821

 

하지만 만약 중간에 관리사무소, 입주자대표회의에서 관리비를 안 낸 것을 가지고 전 소유자에게 3년이 경과하기 전에 가압류를 걸어서 권리행사로 시효가 중간에 중단이 되었다면 소멸시효가 끝나지 않았을 수 도 있어서 이 부분에 대해서는 더 알아보아야 하는데 웬만큼 일 열심히 하는 관리사무소가 아니면 가압류까지 걸진 않을 것이다.

 

- 대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다 81474 판결

관리단이 단전, 단수를 불법이다.

단수, 단전을 한다면 임대인과 임차인으로서는 해당 부동산을 전혀 사용 수익할 수 없는 상태가 되기 때문에 이러한 경우 임대인과 임차인에게 막대한 손해를 미칠 수 있는 행위를 단지 관리비 미납만을 이유로 행할 수 있을까?

 

대법원에서는 그 조치가 관리규약에 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그 조치를 함으로써 입주자가 입게 된 피해 정도 등 여러 가지 사정을 종합해서 사회통념상 허용될 만한 정도로 상당성이 있는 경우에만 한한다고 보고 있다.

 

또한 단전, 단수, 엘리베이터 운행정지 등 사용방해행위로 인해서 구분소유자가 그 건물을 사용 수익하지 못했다면 그 기간 동안 발생한 관리비를 부담하지 않아도 된다.

 

실제로 경매로 낙찰받아서 월세를 줬는데 관리단이 단전, 단수를 했고 하필 세입자가 만삭인 임산부였다고 생각하면 그 피해가 굉장히 커질 수 도 있다.

 

- 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다 3598과 2004다 3604 판결

 

만약 해결점이 전혀 안 보인다고 했을 때는 형사적으로 대응도 가능하다. 다만 고소를 하게 된다면 피고소인과의 사이가 극단으로 치달을 수 있기 때문에 최후의 수단으로 남겨 놓아야 한다.

공용 부분 관리비 영수증은 반드시 챙기자

납부 확인서를 활용해서 금액이 크다면 고의적으로 관리비를 납부하지 않고 가버린 전 소유자에게 구상권을 행사할 수 도 있고 체납관리비 영수증은 건물 취득 시 필요경비로 활용 가능하기 때문이다.

 

대법원에서는 "공용 부분 체납관리비 납부의무를 낙찰자가 승계하였을 뿐만 아니라, 전 소유자에게 구상권을 행사하더라도 상환받을 가망이 없고, 부득이 공용 부분의 체납관리비를 납부한 경우 그 금액은 매입가액에 가산된 되는 부대비용으로서 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당한다는 고등법원의 판결을 지지한 바 있다.

 

- 대법원 2013. 4. 16. 선고 2012두 28285 판결

 

위 사실은 세무서 직원도 잘 모르는 경우가 많아서 실무에 적용할 때 어려움이 있을 수 있는데 대법원의 판례를 잘 인용해서 권리 주장을 한다면 양도소득세 또한 감면을 받을 수 있다.