[부동산 경매] 한순간에 2천만원 잃을 뻔 한 이야기 (경매 권리분석 유의사항 · 꿀팁)

실제 부동산 경매를 낙찰받은 경험담에 내가 놓친 실수들을 통해 공부하는 과정을 기록하는 글이고 꿀팁들이니 경매, 공매를 공부하시는 분들이라면 한 번쯤 읽어보시고 값진 간접경험도 얻어가시길 바랍니다.
 

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주택도시보증공사 대항력 포기 물건에 빠지다.

경매자체는 21년도에 처음 시작하였고 공부를 한 뒤에 입찰하러 법원에도 꽤 많이 다녔었는데, 매번 패찰을해서 흥미를 잃었다가 최근 다시 시작하게 되었다.
 
생각해보면 그때 당시에 패찰을 한 게 오히려 잘 된 일이었던 것이 내 나름대로 수익률을 계산해서 이 정도면 괜찮을 거야라고 계산했었는데 다른 사람들은 지금 당장을 보는 게 아니라 앞으로 더 오를걸 생각해서 거의 경매 말고 실제로 매매로 살 수 있는 금액대로 낙찰이 되곤 했었다. 차라리 패찰을 했던 게 지금 와서 생각해 보면 다행이었던 것
 
다시 2023년 9월로 돌아와서 이제 부동산 붐도 꺼지면서 투자했던 사람들이 어려워지니 경매물건도 많아지지 않았을까하는 생각에 다시 한번 도전해 보자라는 마음으로 이제는 강의도 한번 들어보자 해서 강의도 신청했다.
 
강의는 유튜브 채널 행꿈사tv를 자주 봤었는데 여기서 진행하는 강의가 있어서 신청하였고, 많은 강의들이 있었지만 나름 그래도 입찰도 많이 해봤으니 실전 코스인 3억 프로젝트를 듣기로 했다. 
 
아니나 다를까 꿀팁들이 정말 많았고, 생각한대로 부동산이 하락하자 빌라 역전세 때문에 주택도시보증공사에서 채권회수가 잘 되지 않자 임차권 설정등기를 마치고 퇴거한 뒤 권리자인 허그가 채권금액 전부를 회수하지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 내건 경매물건이 나오기 시작했고, 나는 그것을 분석하기 시작했다.

엑셀파일 일부 캡쳐

모든 경매 물건들을 하나씩 분석해서 낙찰가를 분석해보고 내가 할만한 것들을 추려냈고, 올해는 꼭 낙찰받아보자라는 마음으로 손해를 보지 않는 선에서 낙찰가를 조금 올려서 계산해서 입찰에 도전했다.

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2023년 10월 5일 부동산 경매 첫 낙찰

10개정도의 물건을 추려내었고, 그중 2개에 도전해 보기로 결정해 서울남부지방법원에 가서 올해 첫 입찰표를 작성하고 떨리는 마음으로 기다리면서 속으로 입찰표는 잘 썼겠지? 혹시 보증금하고 입찰금액하고 바꿔서 쓴 건 아니겠지?라는 생각들을 하면서 기다렸다.
 
드디어 낙찰! 도전했던 2개의 물건 중에 하나는 패찰하고 하나는 무려 단독 낙찰을 받았고 기쁜마음으로 주변에 있는 맛집을 검색해서 칼국수를 먹으며 낙찰 후 절차에 대한 유튜브를 시청하고 있었다.
 
그런데, 갑자기 불현듯 떠오르는 생각이 내가 추렸던 10개중 내가 낙찰된 물건을 빼면 다 10명 정도가 입찰에 참여해서 내가 생각한 것 보다도 더 높은 금액에 낙찰이 되었는데, 왜 내가 낙찰된 것만 단독일까?

얼른 스피드옥션을 켜고 하나씩하나씩 읽어가는데 임차인현황에 2번째분이 계신 것 아닌가. 깜짝 놀라서 소멸기준을 보니 12월 22일에다가 2순위 임차인의 전입일이 이것보다 빨라서 대항력이 있게 된다.
 
지금은 내가 업체 측에 말해서 대항력이 없음으로 고쳐져 있지만 그때 당시에는 둘 다 대항력이 있음으로 표시가 되어있었다.
 
주택도시보증공사(HUG)에서 주택임차권의 선순위 권리자로 있는데 다음에 후순위 임차인이 전세로 들어올 거라는 생각을 누가 했겠는가. 물론 제대로 확인하지 못한 나의 잘못이 크지만 매각물건명세서만 제대로 잘 확인했다면 이런 실수는 안 했을 것이다.

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2023년 10월 5일 임차인을 만나러 찾아가다.

행꿈사 tv 빌리언선생님한테 전화해서 도움을 요청하고 이것저것 물어본 결과 일단 임차인이 배당신청을 한 것도 아니고 확정일자를 받은 것도 아니기 때문에 채무자와 공모한 것일 수 있고 일단 임차인을 만나서 임차보증금을 변제를 할 생각으로 낙찰을 받았다고 설명드리고 그 내용이 진짜인지 확인을 하는 것이 좋겠다고 설명을 하셔서 바로 낙찰받은 빌라로 직행했다.

후순위 임차인분이 권리신고를 한 것도, 확정일자를 받은 것도 아니고 현황조사서 상에 조사관님께 구두로 보증금을 말한 것뿐이라 그것을 확인하는 것은 입찰자의 몫이기 때문에 이것을 원인으로 매각불허가 신청은 힘들다는 답변도 받았다.
 
낙찰 물건지에 도착해서 벨을 수차례 눌렀지만 임차인은 묵묵부답이고, 문 앞이 나름 깨끗하고 우편함에도 우편이 2개밖에 없는 걸로 봐서는 오래 비어있지는 않았을 것 같은데 20분 정도 기다려봤지만 아무도 만날 수가 없어서 일단 공책을 찢어서 문 앞에다가 연락처를 남겨놓고 돌아올 수밖에 없었다.
 
사건기록에 혹시나 임대차계약서나 이해관계인들의 연락처가 있을 수도 있으니, 법원에 다시 가서 확인한 결과 아직 전자문서로 기록이 안되어서 내일 오후쯤에야 다시 확인할 수 있다는 답변을 받았다.
 
이날 집으로 돌아가는 1시간 30분 동안 내가 왜 그걸 못 봤을까 라는 생각을 계속하다가 결론은 그래 일단 일은 벌어졌고 어차피 달라지는 건 없고 후회 안 남게 최대한 노력을 해보고 안되면 그때 포기해도 늦지 않을 거야라고 생각을 하면서 순간순간 최선을 다하기로 결정했다.

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다음번 포스팅에는 이 사건의 해결과정을 시간순으로 나열하면서 경매하는 과정에서 겪을 수 있는 문제들에 대한 해결팁도 같이 드릴생각이니 구독과 좋아요 부탁드립니다.