[부동산 경매] 낙찰 후 매각불허가신청, 임차인만나기, 사건기록열람 및 권리분석 꿀팁

지난번 한순간에 2000만 원 잃을뻔한 이야기의 후속 편으로, 잘못낙찰받은 물건의 사건 해결과정을 시간순서로 나열하는 내용입니다. 여러분들도 충분히 실수할 수 있는 것들이고 경매할 때 반드시 주의해야 할 사항들이기 때문에 읽어보시면 분명 도움이 될 것입니다.

2023년 10월 6일 다시 임차인을 만나러 가다.

어제 연락처를 붙여놓았었는데 당연히 연락이 오지 않았고, 일부러 안 하는 건지 확인하기 위해서 다시 1시간 30분을 달려 물건지에 갔지만 현관에 그대로 메모가 붙어있었고 문을 열면 떨어지게끔 만들어놓은 메모 또한 그대로 있었던 것으로 보아 임차인이 어제는 집에 돌아오지 않았을 것이라고 예상할 수 있었다.

오후쯤 돼서 사건기록이 다 저장되었다는 소식을 듣고 바로 법원에 달려가서 기록을 보고 이해관계인들의 인적사항과 연락처를 수집할 수 있었다. 후순위 임차인의 정보에 대한 기록은 없었지만 채무자와 전 세입자의 번호를 알 수 있었다. 

 

그리고 조사를 하면서 한 가지 이해할 수 없는 게 있었는데 전 임차인이 임차권 등기를 하고 나갈 때 누군가에게 비번을 알려주고 나갔을 텐데 내 생각으로는 채권 권리자인 주택도시보증공사 측에 알려주지 않았을까 라는 생각에 HUG 측에도 전화를 해보았는데 허그 측에서는 전세입자가 나갈 때 퇴거를 하면서 비번은 임대인한테 넘겼다는 문서를 받아야 자신들이 전세금을 대위변제 해준다고 말을 했다.

 

나중에 가서 안 사실인데 이런 비슷한 사례가 많아서 허그에서도 강제관리라고 자신들이 직접 관리인을 고용해서 임대를 관리하는 경우도 있고, 위 사례처럼 임대인한테 넘어가는 경우도 있는 것 같다.

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첫 번째 반전 - 임대인과 통화하다.

사건기록 열람 후 제일 처음으로 임대인이자 소유자겸 채무자인 우모 씨에게 전화를 했다. 한참 벨이 울리더니 한 여성분이 받으시더니 우모 씨는 자신의 남편이고 현재 구치소에 수감 중이라고 했다. 나는 혹시나 현재 임차인에 관해서 알고 있느냐고 물었고, 자신은 이것에 대해서 잘 모르지만 메시지에 이름을 검색하면 나올 수 있으니 검색해 보고 연락을 주겠다고 했다.

 

10분 정도 기다리니 다시 전화가 와서 그런 이름은 문자에 없다고 연락이 왔고 전화를 끊고 나서 그럼 이제 어떡하지 고민하고 있는데 우모 씨 핸드폰으로 다시 전화가 와서 갑자기 후순위 임차인과 계약한 임대차계약서가 있다며 보내주기로 했다. 

 

임대차계약서를 보니 사건이 더 꼬이기 시작했는데 후순위 임차인인 김모씨가 계약한 임대인은 집주인인 우모씨가 아닌 장모씨라는 제3의 인물이었던 것., 그리고 장모씨라는 사람 또한 구치소에 들어가 있다는 이야기를 들었다.

 

그러면 이 계약서는 허위인가? 허위라면 이분의 대항력은 없어지는 건가?

 

설상가상 임대차계약서상에 나와있는 모든 전화번호가 다 정지가 된 번호 혹은 없는 번호라고 나와서 이해관계인과 연락할 길도 끊겨버렸다.

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두 번째 반전 - 후순위 임차인의 아버님과 통화하다.

어떻게 해야 할지 몰라서 낙찰받은 빌라 앞에서 서성이다가 일단 집에 돌아가서 생각하기로 하고 집으로 발걸음을 옮기는데 문득 빌라 앞에 붙어있는 관리업체 포스터가 생각났다.

 

바로 가서 관리업체에 전화해 보니 작년 6월부터 관리비가 연체가 되어있었고 50만 원 정도 된다고 했다. 나는 현재 살고 있는 임차인의 전화번호를 물어봤는데 직원분께서 자기도 관리비 때문에 전화해 봤는데 전화번호를 잘못 알려줬는지 다른 사람이 받는다고 해서 전화를 끊었다.

 

다시 집으로 발걸음을 옮기다가 다시 업체에 전화해서 혹시 모르니 그 사람 번호라도 알려달라고 했고 그 번호로 전화를 걸었는데 전화를 받은 분은 다름이 아니라 현 임차인의 아버님이었다. 

 

이런저런 얘기를 하다가 매각물건명세서상 임차인으로 현황조사돼있던 후순위 임차인 또한 현재 구치소에 들어가 있다고 아버님이 말씀을 해 주셨다. 이건 무슨 이해관계인들이 3명 전부다 구치소에 들어가 있어서 누구와도 속 시원하게 대화를 해볼 수 도 없는 상황이었다.

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사건 해결 방안을 모색하다.

첫째, 될지 안 될지 모르지만 매각불허가신청을 해본다.

둘째, 계약서가 허위라고 주장하고 소송을 통해 명도신청을 한다.

셋째, 선순위 임차인을 구치소에 가서 만나서 합의를 보거나, 아버님을 대리인으로 해서 합의를 본다.

넷째, 허그 측의 채권을 아예 내가 사버릴 수 있는지 알아본다. 

다섯째, 만약 내가 보증금을 포기하고 다음에 낙찰받는 사람이 없게 된다면 허그 측에서도 채권회수가 되지 않아서 손해이기 때문에 문제 해결에 도움을 달라고 요청해 본다.

여섯째, 동사무소 민원실에 가서 계약서가 무효임을 주장하고 만약 내가 잔금을 내고 소유자로 바뀌었을 때 이분을 직권말소로 거주자불명신고를 할 수 있는지 알아본다.

 

사건을 해결하면서 계속 마음속에 맴도는 것이 이 분이 진짜 전세사기 피해자이면 어쩌지 라는 생각에 내가 그냥 매각불허가를 받는 게 최선이겠구나 하는 마음과, 어떻게 선순위 임차인이 있어서 대출도 하나도 안 나올 텐데 2억 8000만 원이라는 돈을 현찰 박치기를 해서 전세를 들어올 수가 있겠어, 거기다가 지금 어떤 잘못을 저질러서 구치소에도 가있는데 하는 마음이 충돌했다.

 

쓰다 보니 너무 길어져서 해결과정은 다음단계로..