경매 가등기 뜻, 종류, 인수여부 총정리(담보가등기, 소유권이전청구권가등기)

 

부동산 경매 물건 검색하는 과정에서 한 번을 봤을법한 용어들일 것인데 아마도 이런 물건들을 보면 무서워서 피하시는 분들이 대다수일 것이다.

하지만 가등기 중에서도 하자 없는 물건들이 많고 파고들어 가면 생각보다 어려운 용어는 아니기 때문에 요즘처럼 경매 낙찰 경쟁이 치열한 시기에 이 글을 읽으시고 나름의 경쟁력을 가지시길 바라면서 글을 써봅니다.
 

가등기 종류와 뜻

가등기란 크게 2가지 종류가 있다.
 
1. 담보가등기 : 빚에 대한 담보를 위한 가등기로서 근저당권과 같은 효력이 발생하는 등기이며 청산기간이 지나면 근저당권처럼 임의경매도 신청할 수 있다.
 
*청산기간 : 채권의 변제기 후에 청산금의 평가액을 채무자에게 통지하고, 그 통지가 채무자 등에게 도달한 날부터 2개월 이후 
 
2. 소유권이전 청구권 가등기 :  청구권이 시한부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것일 때 그 본등기를 위해 미리 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기이며 전형적인 예비등기라고 할 수 있다.  보통은 매매계약을 할 때 설정을 하게 되는데 부동산은 금액단위가 크기 때문에 계약일시와 잔금날짜가 차이가 나는 경우가 많기 때문에 이 기간 동안 소유자가 부동산의 명의를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 등기부등본에 나 계약 중이다라는 것을 표시하는 방법 중 하나이다.
 

경매에서의 낙찰자 인수 여부

우리는 경매에서 낙찰을 받을 때 이것이 인수가 되는지 인수가 되지 않는지가 중요하기 때문에 이것을 가리는 것이 핵심이라고 할 수 있다.
 
1. 담보가등기 : 말소기준권리가 될 수 있고 따라서 무조건 소멸한다.
 
2. 소유권이전 청구권 가등기 : 말소기준권리가 될 수 없고 말소기준권리보다 앞선 가등기는 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수된다.
 

담보가등기와 소유권이전 청구권 가등기의 구별

이것을 구분하기 위해서는 경매과정의 이해가 필요하다.
 

가등기담보 등에 관한 법률 제16조에서 알 수 있듯이 소유권 가등기가 되어있는 부동산에 대해서 경매가 진행될 경우에 법원이 가등기권자에게 해당 가등기가 담보가등기인 경우에는 채권이 얼마인지 신고하라고 하고, 담보가등기가 아닌 경우에도 신고하라고 최고하게 된다. 그리고 배당종기일이 끝나기 전에 담보가등기라는 취지로 신고한 가등기권자만 배당을 받을 수 있다. 
 
담보가등기가 아니라고 법원에 신고하거나, 법원의 최고에도 불구하고 아무런 신고도 하지 않은 가등기권자는 배당을 배당을 받지 않고 가등기가 등기상 말소기준권리보다 선순위라면 낙찰자에게 인수되는데 우리는 여기서 핵심 포인트를 짚어야 한다. 
 
담보가등기권자는 경매가 진행되었을 때 알아서 배당을 해주지 않고 법원에 채권신고를 하였을 때에만 배당을 해주기 때문에 아래와 같이 반드시 송달내역에 채권신고 및 배당요구신청서가 제출이 되게 된다.

대법원 경매사건 문건처리내역(송달내역)

따라서 간단하게 보자면 이러한 권리신고와 배당요구가 있지 않은 가등기는 소유권이전 청구권 가등기라고 보면 되는 것이다.
 

경매 권리분석 예시(1)

부동산 매매예약을 원인으로 하는 등기는 소유권이전청구권 가등기라고 볼 수 있다. 따라서 말소기준권리가 될 수 없으며 3번인 저당권이 말소기준권리가 된다.
 
따라서 2번 가등기는 선순위 권리이므로 낙찰자에게 인수되는 권리이므로 주의해야 한다.
 

경매 권리분석 예시(2)

등기부등본 예시

만약 이것이 담보가등기라면 말소기준권리가 되어서 어차피 소멸이 될 것이고 담보가등기가 아니라면 어차피 후순위라서 소멸이기 때문에 이 물건은 가등기에 대해서는 안전한 물건이라고 할 수 있기 때문에 송달내역을 볼 필요조차 없다.
 
그래도 아쉬우니 아래 송달내역을 보면 가등기권자 지 OO 채권계산서 제출이라고 적혀있으니 이것은 소유권이전 청구권 가등기라고 볼 수 없고 담보가등기라고 보아야 한다. 

웃긴 것은 채권계산서를 제출한 날짜가 2월 6일인데 배당요구종기는 2월 2일이어서 배당도 못 받게 되는데 선순위 권리인 한국자산관리공사 채권이 32억이나 돼서 어차피 종기 내에 배당요구를 했어도 못 받는 상황이다. 이래저래 가등기권자는 채권회수에 어렵게 되었다.

경매 권리분석 예시(3)

이 사건에서 7번 소유권이전청구권가등기는 진짜일까? 이 사건에서 가등기권자는 구모 씨로 임의경매개시결정을 한 사람과 같은 사람인데 그렇다면 만약 정말 소유권이전청구권 가등기권자라면 굳이 이렇게 힘들게 경매신청을 해서 오랜 기간 기다렸다가 채권회수를 할 것이 아니라 본등기를 쳐서 그냥 소유권을 이전받으면 될 것이다.
 
따라서 경매를 신청했다는 것은 7번 가등기는 담보가등기라고 유추할 수 있고 그것이 말소기준권리가 된다.
 
또한 송달내역에 배당신청한 내역은 없지만 경매신청을 구 모씨가 했기 때문에 자연스럽게 배당신청이 들어간 것으로 간주할 수 있다. 
 

경매 권리분석 예시(4)

위 물건에서 송달내역을 살펴보면 주식회사 지슨개발이 제출한 권리신고, 채권신고, 배당요구서가 없기 때문에 3번 소유권이전청구권가등기는 진짜라고 볼 수 있고 말소기준권리는 4번 강제경매개시결정등기가 되기 때문에 위 권리는 인수된다.
 
따라서 위 사건을 낙찰받게 되어서 소유권을 이전받고 난 후 3번 가등기가 실행되게 된다면 소유권을 뺏길 수 있는 상황에 놓이기 때문에 조심해야 한다.

매각물건명세서

해당 사건 매각물건명세서를 보아도 최선순위설정일자를 알 수 있고, 매각으로 인해서 효력이 소멸되지 않는 것이 상세히 나와있음을 알 수 있다.
 
등기사항증명서에 가등기가 있으면 채권신고를 하게끔 법원에서 최고를 하고 그럼에도 불구하고 신고하지 않으면 소유권가등기로 보기 때문에 위 가등기권자는 최고서를 받고도 법원에 신고하지 않거나 자신이 진짜 소유권이전청구권 가등기권자임을 법원에 신고했을 것이다.

송달내역

위 송달내역에서 보면 가등기권자에게 최고서를 발송했는데 12월 2일에 송달간주한다고 나와있다. 이 말은 계속해서 보냈는데 폐문부재 혹은 기타 사정으로 안 받으니 그냥 공시송달로 송달간주를 한 것이다. 이미 최고서조차 안 받고 있으니 법원에 신고했을 리가 없는 상황이다.
 

왜 근저당설정하지 않고 담보가등기설정을 할까?

비슷해 보이는데 그냥 근저당 설정하면 되지 왜 담보가등기를 할까 궁금해하시는 분들이 있을 것 같은데 가장 큰 이유는 바로 비용과 절차이다.
 
1. 근저당비용 : 등기수수료 15,000원 + 등록면허세 채권액의 2/1000 + 지방교육세 면허세의 20% + 주택채권 채권액의 1%
 
2. 가등기비용 : 등기수수료 15,000원 + 등록면허세 채권액의 2/1000 + 지방교육세 면허세의 20%
 
즉, 주택채권 비용이 세이브되고 절차 또한 간소해지기 때문에 가등기를 한다.