[2024타경124] 부동산 경매 NPL물건 낙찰가 및 권리분석

오늘 오전에 수원지방법원 성남지원에서 진행된 경매사건인 2024 타경 124호의 상세한 물건분석과 말소기준권리, 가등기의 인수여부, NPL여부에 대한 분석을 해보겠습니다.

 

오늘 분석할 사건은 10월 28일 오늘 오전에 진행된 따끈따끈한 사건인데 얼마 전부터 계속 관심을 갖던 사건이라 낙찰을 받아볼까 하다가 한번 더 유찰이 되면 들어가 보자 해서 대기 중이었던 사건이다.

 

물건 현황조사서

 

경기도 성남시 분당구 서현로 210번 길 1 보람코아 건물로 B2층~지상 9층 중 7층 전체가 나온 상황이고 무려 전용으로 298평, 즉 300평이 가까운 층 전체를 사용할 수 있는 상가이다.

 

- 감정가 : 35억 1900만 원

- 최저가 : 12억 701만 원

 

가격을 보면 엄청나게 유찰이 되어서 감정가 대비 가격이 많이 하락해 있음을 알 수 있는데, 가격이 하락했다고 해서 좋다는 것은 아니고 시세를 잘 파악해보아야 한다.

 

용도는 근린생활시설(일반목욕탕)로 분류가 되어있고 코로나 시기를 지나면서 대중목욕탕의 영업이 안되면서 요즘에 이렇게 목욕탕 매물이 경매에 많이 나오고 있다.

 

예전에 지어진 건물이라서 주차대수가 넉넉한 편은 아니고 102호실이 있는데 102대가 있으니 호수당 1대씩이면 주차장이 만실이 되니 고객님이 차를 댈 곳은 거의 없다는 것이다. 따라서 들어올 수 있는 업종이 한정적이라고 볼 수 있는데 예를 들면 병원 같은 경우는 주차가 굉장히 중요하기 때문에 일단 불가하며 주차가 필요 없는 고시텔이나 공유오피스 등이 들어오면 좋을 것 같은 느낌을 받았다.

 

등기사항증명서 권리분석 (등기부등본)

등기부등본 캡쳐

말소기준권리가 되는 것은 2014년 10월 1일 성남중부 새마을금고가 근저당권자로 있는 근저당권인데 순서대로 적으면 아래와 같다.

 

1. 2014년 10월 1일 근저당권 (성남중부 새마을금고)

2. 2015년 7일 7일 근저당권 (성남중부 새마을금고)

3. 2022년 12월 1일 근저당권 (주식회사내추럴에버그린)

4. 2023년 8월 17일 소유권이전청구권가등기

5. 2023년 11월 8일 성남시

6. 2024년 1월 12일 임의경매개시결정

7. 2024년 1월 24일 국민건강보험공단

 

을구에서 1-2번, 1-3번은 배당순위를 정할 때에는 그 상위번호인 1번의 순위로 정해지기 때문에 권리분석할 때에도 1번과 같은 순위라고 생각하면 된다.

 

따라서 후순위인 소유권이전청구권가등기는 소멸하게 되고, 권리상 하자 없는 인수권리 없는 물건이다.

 

낙찰가분석 및 NPL여부

1순위 : 15억 8796만 원

2순위 : 12억 2701만 원

3순위 : 12억 777만 원

 

1위의 낙찰가가 2순위보다도 3억 6000만 원이나 넘게 낙찰이 되었는데 얼핏 보면 1위가 아쉽겠다고 생각할 수 도 있지만 NPL을 안다면 왜 이렇게 낙찰가를 높게 쓸 수 있는지 알 수 있게 된다.

 

위 권리분석 상에서 말소기준권리인 1번 근저당의 채권최고액은 16억 2500만 원인데 이것을 엠씨아이대부주식회사로 넘겼는데 엠씨아이대부주식회사는 새마을금고의 자회사로 부실채권들을 은행 자체에서 빠르게 처리하기 어려워서 자회사를 만들어서 거기로 이전시킨 형태이다.

 

또한 여기에 근질권을 설정한 느티나무제일차유한회사는 이 근저당의 돈 받을 권리를 갖고 있다고 봐야 하는데 정가에 샀다고 가정하면 배당받을 때 정가 + 이자가 같이 들어오기 때문에 이자를 이득 보는 구조로 이익구조를 만들 수 있는 NPL 투자방법 중 하나이다.

 

또한 오늘 낙찰받은 곳은 주식회사바이오로그디바이스인데 여기에서 15억을 넘게 썼다는 것은 사후정산방식으로 NPL투자를 했을 가능성이 있다고 볼 수 있다. 그 이유는 다른 입찰자들보다도 훨씬 더 많은 금액을 썼다는 것과 느티나무제일차유한회사가 직접 입찰에 참여하지 않았기 때문이다.

 

물건 내부사진

완전 옛날 사우나같이 생겼다.

 

오랫동안 방치된 것 치고는 내부가 꽤 깨끗하게 되어있다.

규모가 300평이기 때문에 여러 가지 시설들이 있었고 수면실도 있었다.

목욕탕이 초기자본이 정말 많이 드는 업종 중에 하나인데 이런 기계 설비들이 많이 들어가기 때문이다. 철거를 할 때에도 이것을 전문적으로 할 수 있는 사람을 고용해서 철거해야 한다고 한다.

사우나인데 규모가 크다 보니 찜질방에서나 볼 수 있는 찜질하는 곳도 볼 수 있다.