주택, 상가 최우선변제금액과 소액임차인의 소액임차보증금 뜻, 지역별 범위

주택과 상가에 전세나 월세계약을 함에 있어서 제일 중요한 것 중에 하나인 내 보증금을 지킬 수 있는가를 알아보기 위해서 오늘은 주택과 상가의 소액임차보증금의 지역별, 연도별 범위와 최우선변제금은 어느 정도 되는지 알아보는 시간을 갖겠습니다.

경매 시 배당순서

부동산 경매시 배당순서

우선변제권, 최우선변제권, 소액임차보증금 이런 것이 왜 중요하고 어디서 사용되는 것인지 이해를 하려면 경매의 배당순서를 반드시 알고 있어야 한다.

 

왜냐하면 결국 임차인이 보증금을 못 받는 상황이나 부동산 계약할 때도 보증금을 못 받을 수 도 있을까 봐 이런 것들을 알아야 하는데 이런 상황은 임대인의 사정이 안 좋아져서 부동산이 경매로 나오는 경우이기 때문이다.

 

배당순서를 보면 원래는 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 보증금반환채권인데 이것은 9순위로 거의 경매 끝 중의 끝이라서 배당을 받기가 사실상 거의 불가능에 가깝다.

 

하지만 임차인의 권리를 보호하기 위해서 주택과 상가임대차보호법이 만들어졌고 일반채권 수준이었던 임차인의 권리를 무려 3순위, 5순위로 보장받을 수 있게 만들어 준 것이다.

 

그런데 과연 이렇게 좋은 권리를 그냥 올려주진 않았을 테고 임차인이 이렇게 권리를 보장받기 위해서는 갖추어야 할 조건들이 있는데 그것을 알아보겠다.

 

우선변제권

가장 중요하게 생각해야 할 것은 우선변제권이 생긴다고 해서 보호가 되니 안전하다는 생각은 하시면 안 된다. 왜냐하면 아무리 우선변제권이 있다고 해도 시세 2억짜리 빌라에 전세 2억에 들어가 있다면 우선변제권도 소용이 없기 때문이다. 즉, 애초에 시세의 70% 정도의 보증금으로 계약을 해서 우선변제권을 확보하는 것이 안전하다는 뜻이다.

 

1. 우선변제권의 조건 : 대항력 + 확정일자

2. 우선변제권의 발생시점

- 대항력을 갖춘 날과 확정일자를 받은 날 중에 늦은 날

- 전입신고는 다음날 0시 기준으로 우선변제권이 생기고 확정일자는 받는 순간 우선변제권이 생긴다.

3. 예시

- 22년 2월 4일 전입신고 / 22년 2월 4일 확정일자 : 22년 2월 4일 0시에 우선변제권이 생긴다.

- 22년 2월 4일 전입신고 / 22년 2월 3일 확정일자 : 22년 2월 4일 0시에 우선변제권이 생긴다.

- 22년 2월 4일 전입신고 / 22년 2월 5일 확정일자 : 22년 2월 5일 우선변제권이 생긴다.

 

주택과 상가 둘 다 위의 내용이 적용되지만 상가에서는 일정 환산보증금을 초과하는 임대차에 대해서는 대항력과 계약갱신은 적용이 되지만 우선변제권은 적용되지 않는다.

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<우선변제권이 적용되는 상가건물임대차보증금의 범위>

연도	지역	범위
2019. 4. 2.~	서울특별시	9억원 이하
	과밀억제권역 및 부산광역시	69,000만원 이하
	광역시, 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주	54,000만원 이하
	그 밖의 지역	37,000만원 이하

 

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대항력과 확정일자의 뜻이 궁금하다면 아래 링크로 들어가면 자세하게 설명이 되어있으니 확인하고 오시길 바란다.

전입신고, 대항력, 확정일자, 우선변제권, 최우선변제권 총정리

 

최우선변제권

최우선변제권은 우선변제권의 조건이 안되더라도 소액보증금으로 살고 있는 약자들을 보호하자는 취지의 아주 강력한 법령이다.

 

1. 최우선변제권의 조건

- 보증금이 소액일 것 (소액의 기준은 다음 표로 보여드리겠다.) : 주택은 보증금만 따지고, 상가는 환산보증금으로 계산한다.

- 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건을 갖출 것

- 배당요구종기일 전까지 배당요구를 할 것

- 확정일자는 없어도 된다.

 

주택임대차보호법은 1980년대에 생기고 상가임대차보호법은 주임법을 모티브로 해서 2002년에 생겼기 때문에 두 가지 법조항은 비슷한 부분이 많다.

 

2. 최우선변제권 고려 시 유의사항 2가지

- 첫 번째는 소액임차보증금과 최우선변제금의 기준이 되는 시점은 임대차계약일자가 아닌 최초의 담보물권 설정일이다. 예를 들어서 내가 임대차계약을 한 시기는 2024년 5월 1일인데, 해당 부동산에 근저당이 설정된 날짜는 1998년 1월 1일이라고 한다면 1998년을 기준시점으로 해서 최우선변제금액이 설정된다.

 

이것이 왜 중요하냐면 서울시에서  23년 2월 21일 기준으로 1억 6500만 원 이하 소액보증금은 5500만 원까지 최우선변제를 해주고, 90년 2월 19일 기준으로는  2000만 원 이하 소액보증금은 700만 원까지 최우선변제를 해주는데 24년에 계약할 때 아무 생각 없이 1억 6500만 원 이하니까 괜찮겠지 하고 1억을 보증금으로 했는데 만약 그 부동산에 근저당이 90년 2월 19일에 1원이라도 설정되어 있다면 최우선변제를 못 받는 상황이 생기기 때문이다.

 

- 두 번째는 최우선변제금의 최대한도는 낙찰가의 2분의 1 범위이다 : 그래도 채무자에게 어느 정도는 돈이 배당될 수 있게 한도를 정해놓았기 때문에 낙찰가도 고려해야 한다. 즉, 시세보다 싸게 들어가야 한다는 말이다.

 

주택의 연도별 소액임차보증금 범위와 최우선변제금액

주택 소액임차보증금표, 최우선변제금액표

상가의 연도별 소액임차보증금 범위와 최우선변제금액

상가 소액임차보증금표, 최우선변제금액표